Le locataire ne doit pas minimiser les contrôles techniques périodiques des équipements et installation relatifs à la sécurité du local car il a tout à perdre.
La réglementation relative à la prévention des risques d’incendie est conséquente et souvent complexe. Les entreprises relevant du Code du travail sont soumises à de nombreuses normes de sécurité afin de protéger au mieux les personnes travaillant dans les locaux concernés. Ces dispositions se traduisent par des contrôles périodiques de leurs équipements dans le local afin de prévenir le risque d’incendie (C. travail art. R 4227-38). Ces mesures obligatoires sont d’autant plus contraignantes lorsqu’en sus, l’entreprise est un Etablissement Recevant du Public (ERP).
Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire est débiteur d’une obligation de conservation et d’entretien du local. Le locataire, exploitant de l’établissement (ou du local en fonction du régime), est tenu responsable en cas d’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est du à un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction, ou un voisin (C. civil art. 1733).
A ce titre, contre l’incendie ou autres sinistres pouvant survenir dans les locaux qu’il exploite, le locataire a l’obligation de s’assurer. Son assureur lui demande ainsi, tout au long de la durée d’exploitation du local, de produite et lui transmettre les certificats : Q4, Q5, Q17, Q18 et Q19, selon le type de bâtiment loué. Ces certificats permettent de contrôler l’état de l’équipement contrôlé et prévenir (réduire) le risque de survenance d’un incendie dans les locaux.
Parce qu’il est l’unique exploitant du local, qu’il est débiteur d’une obligation de conservation et d’entretien du local, et que les règles édictées émanent des réglementation auxquelles il est directement soumis, il est d’usage que le bail prévoit que le locataire prenne en charge :
- La réalisation des contrôles périodiques des équipements dans le local ;
- les travaux de mise en conformité du local avec la réglementation, dont les normes de sécurité, aussi bien en Code du Travail qu’en ERP, dès lors qu’ils ne relèvent pas du champ de l’article 606 du Code Civil ou de l’obligation de délivrance du bailleur.
La Commission de sécurité est l’organe de contrôle qui a pour mission spécifique de contrôler dans un ERP la bonne conformité des installations techniques et de l’ensemble des moyens de secours par la réalisation de contrôles. Cette commission peut imposer la réfection du local et la réalisation de travaux de mise en conformité. Les contrôles réglementaires les plus connus et fréquents sont ceux relatifs à l’installation électrique du local qui est souvent à l’origine de l’apparition d’incendie en son sein.
Le locataire étant l’occupant de l’immeuble dont il a une obligation de conservation et d’entretien, il est le mieux placé pour intervenir dans le local et réaliser, si nécessaire, la mise en conformité des installations et équipements du local. En pratique, le bailleur a très rarement accès au local loué : il est donc plus sécurisant et d’usage que ce soit le locataire exploitant le local qui prenne à charge la vérification et la mise en conformité des installation techniques.
En cas de manquement du locataire, celui-ci s’expose à des sanctions de part et d’autre :
- En cas de danger pour le public, le Maire (ou le Préfet) peut imposer la fermeture de l’établissement (si ERP), par voir d’arrêté ou prévoir des amendes jusqu’à la mise en conformité de l’établissement ;
- Le bailleur peut invoquer la résolution du bail ou refuser le renouvellement du bail sans versement d’indemnité d’éviction. En cas d’incendie, le locataire présumé responsable de l’incendie est tenu de réparer personnellement l’entier préjudice subi par le bailleur du fait de l’incendie et le bailleur est en droit d’exiger une remise des lieux loués dans leur état antérieur à l’incendie. Il semble donc essentiel au locataire de se conformer à ces règles.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.