Quels sont les travaux inclus dans le champ de l’article 606 à la charge du bailleur ?
Dans le cadre du bail commercial, l’entretien et la réparation du local constituent des obligations, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. Les parties se répartissent conventionnellement ces dépenses, dans le cadre de la Loi qui fixe des limites à cette liberté contractuelle.
En effet, depuis la loi Pinel de 2014, le bailleur ne peut plus transférer au locataire les dépenses suivantes (C. com. art. R 145-35) :
- Les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil ;
- Les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code Civil ;
- Dans un ensemble immobilier, le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
L’article 606 du Code Civil définit une liste limitative des grosses réparations : « les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier ».
De son côté, la jurisprudence complète le caractère restrictif des travaux de l’article 606 et en définit de façon plus ouverte la notion de grosses réparations en la distinguant des travaux d’entretien : « les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » (Cass. 3e civ. 13-7-2005 n° 04-13.764). La Cour de cassation laisse ensuite aux juges le soin d’interpréter de façon extensive cette définition.
Dans un arrêt récent de la Cour de Cassation, cette dernière rappelait que les travaux de remplacement des fenêtres d’un local ne constituent pas des « grosses réparations » au sens de l’article 606 car ils n’affectent pas l’immeuble « dans sa structure et sa solidité générale » mais qu’il doivent plutôt être qualifiés de travaux de réparations d’entretien utiles au maintien permanent de l’immeuble en bon état (Cass. Civ. 3ème, 21 mai 2022, n° 21-14.036). Ces travaux sont donc, par leur nature, récupérables auprès du locataire.
Attention : il existe cependant des cas dans lesquels le bailleur peut refuser de supporter la responsabilité des grosses réparations, en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles dans les cas suivants :
- Le locataire n’a pas correctement entretenu les murs du local alors qu’il a l’obligation de le faire. Si ce manque d’entretien entraîne par conséquence de grosses réparations, il peut en être tenu responsable et devoir en supporter les coûts ;
- Le locataire entreprend lui-même de faire des travaux sans en avoir averti le propriétaire au préalable. Dans le cas où ces travaux entraînent ensuite de grosses réparations, le bailleur peut refuser de les financer.
Au total, les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale et sont exclusivement à la charge du bailleur. C’est pourquoi il est plus sécurisant pour le locataire de définir et répartir avec précision entre les parties les travaux susceptibles d’intervenir en cours de bail.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial