La souscription de différentes polices d’assurance dans le cadre de son activité protège le locataire.
En immobilier d’entreprises, le statut des baux commerciaux n’impose aucune obligation d’assurance à la charge du locataire contrairement aux baux d’habitation. Cependant, la production d’une assurance lors de la conclusion du bail entre les parties est vivement recommandée afin de permettre au locataire de se prémunir contre divers risques liés à l’exploitation de son activité dans le local.
Il existe différentes formes de garanties qui peuvent se juxtaposer : celle du propriétaire, celle du bailleur et éventuellement celle du syndicat en cas de copropriété.
Le bailleur :
La souscription d’une assurance de choses (le local) par le bailleur propriétaire du local lui permet de se prémunir contre les dommages matériels causés dans le local par le locataire, notamment si ce dernier était insolvable (cf. article – Obligation du locataire de réparer les dégradations).
Il est d’usage dans les baux commerciaux que cette assurance de chose, souscrite par le bailleur, soit mise à la charge du locataire afin de le responsabiliser. Toutefois, celle-ci ne couvre en aucun cas l’indemnisation des pertes pécuniaires, telles que les pertes de loyers ou les pertes d’exploitation.
Le locataire :
De son côté, le locataire doit souscrire deux polices d’assurance distinctes dans le cadre de son activité afin d’assurer le contenu du local et se prémunir contre de potentiels dommages qui viendraient perturber son exploitation :
- L’assurance Multirisque Commerce afin d’assurerles biens présents dans le local en cas de sinistre : mobilier, matériel informatique, matériel d’exploitation, marchandises, etc., qu’ils s’agissent de biens propres ou de biens loués ou empruntés et qui se trouvaient dans le local au moment du sinistre. La dénomination de cette police va varier selon les compagnies d’assurances, mais le principe reste le même ;
- L’assurance de Responsabilité Civile (RC) garantit, quant à elle, le locataire exploitant et ses employés des dommages corporels, matériels et immatériels dont ils pourraient être responsables à l’égard des tiers.
Ces deux polices d’assurance sont exigées lors de la signature du contrat de bail par une mention particulière dans le bail et locataire doit veiller de la conformité de son assurance avec lesclauses dudit bail.
Il est fréquent que le bail prévoit que le locataire s’engage à communiquer à son assureur et au bailleur en cours de bail, tout élément susceptible de modifier dans le cadre de son activité la destination des locaux loués ou simplement d’aggraver le risque et donc de modifier le taux de prime applicable aux locaux loués (cf. article – Obligation de respect de la destination local).
Dans ce contexte, certaines compagnies d’assurance imposent même au locataire, afin d’apprécier le risque de survenance d’un dommage, de contrôler par un organisme agréé le bon fonctionnement et la conformité aux normes réglementaires des installations et équipements du local loué et notamment des moyens de secours (extincteurs, RIA, etc.), et à transmettre annuellement au bailleur et/ou à leur assureur les certificats Q4, Q5, Q17, Q18, Q19 (cf. article – Obligation de contrôles techniques périodiques).
Attention : le locataire doit être extrêmement vigilant car en cas de manquement de communication de toute modification ou de l’un des éléments précités, et en cas de survenance d’un sinistre dans le local, le locataire prend le risque de ne pas se voir indemnisé.
La copropriété :
En cas d’immeuble en copropriété, le syndic doit de son côté, pour le compte du syndicat, également assurer l’intégralité de la copropriété ou seulement les parties communes de l’immeuble. Toutefois cette double obligation d’assurance n’affranchit en aucun cas le locataire de justifier d’un contrat d’assurance avec des garanties minimales.
Au total, le locataire a une double obligation : il doit justifier d’une assurance lors de la conclusion du bail commercial afin de se prémunir contre divers risques liés à l’exploitation de son activité dans le local. Puis, il doit durant le bail communiquer au bailleur et à son assurance les éléments susceptibles d’entraîner une modification de son contrat d’assurance ou bien communiquer les certificats justifiant du bon état des équipements et installations du local qu’il occupe.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.