La mise en œuvre de la clause résolutoire n’est pas si simple et impose un certain nombre de conditions.
En application du Code civil, le locataire est débiteur de diverses obligations contractuelles. En cas de manquement de sa part, le bailleur dispose de 3 modes de résolution du contrat (C. civ. art. 1224) : la résolution unilatérale et la résolution judiciaire qui sont soumises à une condition de gravité suffisante de l’inexécution du locataire. La clause résolutoire dont l’effet est automatique, constitue le dernier cas de résolution du contrat de bail, dès lors que les conditions prévues au contrat sont réunies.
En immobilier d’entreprise, il est d’usage d’insérer dans le bail commercial une clause résolutoire. Mais de quoi s’agit-il ?
La clause résolutoire est un outil contractuel dont les dispositions sont régies à l’article L 145-41 du Code de commerce, d’ordre public. Elle n’est pas sans incidence pour le locataire, car elle produit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement de ce dernier à une seule de ses obligations contractuelles (exemples : défaut de paiement d’un seul terme de loyer, usage de l’immeuble contraire à sa destination, dégradation des locaux, etc.).
La mise en œuvre de la clause résolutoire impose certaines conditions. Chacune d’entre elles donnera lieu prochainement à un article de blog dédié.
1- Infraction commise par le locataire :
L’article L 145-41 est applicable à toutes les infractions au bail commises par le locataire à une double condition : que son obligation soit expressément visée dans le bail (A) et d’autre part, que la clause résolutoire sanctionne contractuellement l’infraction (B).
2- Commandement visant la clause résolutoire :
Afin de mettre en œuvre la clause résolutoire, le bailleur doit délivrer au locataire, par acte extrajudiciaire, un commandement lui faisant connaître les infractions qui lui sont reprochées et l’informant de la volonté du bailleur d’invoquer la clause résolutoire s’il n’exécute pas ses obligations dans le délai imparti (C. com. art. L 145-41, al. 1).
3- Persistance de l’infraction pendant plus d’un mois :
La résiliation de plein droit du bail ne peut intervenir qu’un mois au moins après le commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux (Cass. 3e civ. 29-9-2010 n° 09-13.922 FS-PB : RJDA 2/11 n° 117). Charge au bailleur de rapporter la preuve de la persistance de l’infraction du locataire après l’expiration du délai de mise en demeure.
4- Bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire :
Il est utile de rappeler que l’article 1104 du Code civil stipule que les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Ainsi, est sanctionnable la clause résolutoire mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur. La recherche de la bonne ou mauvaise foi du bailleur est appréciée souverainement par les juges du fond.
5- Renonciation du bailleur au bénéfice de la clause résolutoire :
En insérant dans la clause résolutoire la mention « si bon semble au bailleur », celui-ci se réserve le droit de ne pas invoquer la clause résolutoire ou bien d’y renoncer après avoir manifesté son intention de s’en prévaloir (Cass. soc. 13-3-1958 n° 1-574 : Bull. civ. IV n° 377), tant que le locataire n’a pas exprimé sa volonté d’accepter la résiliation. La renonciation ne se présume pas et implique au bailleur de manifester son intention de façon non équivoque.
Au total, il est d’usage d’insérer dans un bail commercial une clause résolutoire. Mais le locataire doit être vigilant, car en cas de manquement de sa part et lorsque le bailleur actionne valablement la clause, le contrat de bail commercial sera résilié par anticipation de plein droit. Le locataire devient vulnérable car l’usage de cette clause n’est pas subordonné à la démonstration « d’une inexécution suffisamment grave » de sa part, tel est le cas de la résolution judiciaire ou unilatérale. À l’inverse, la clause résolutoire a pour effet de limiter les pouvoirs du juge dont l’appréciation se limite seulement au contrôle des conditions de mise en œuvre de la clause. La procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial, ainsi que ses effets, donneront lieu à un prochain article de blog.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.