L’obligation de délivrance du bailleur ne doit pas inciter le locataire à s’affranchir de ses responsabilités.
En immobilier d’entreprises, le bailleur est tenu par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière dans le bail, de mettre à la disposition de son locataire le bien loué (C. civ. art. 1719, 1°). En d’autres termes, le bailleur est débiteur d’une obligation de délivrance du local à son locataire.
Le locataire quant à lui, est débiteur d’une obligation de conservation et d’entretien du local (cf. article – L’obligation d’entretien et de réparation du locataire).
Cette obligation de délivrance du bailleur suppose la délivrance au locataire d’un bien conforme à la destination contractuelle qui a été prévue dans le bail entre les parties (cf. article – L’étendue de la clause de destination du local).
Le bailleur doit remettre le bien loué en bon état de réparations de toute espèce (C. civ. art. 1720, al. 1). Il doit ainsi offrir au locataire des lieux en bon état de réparations locatives, d’entretien et de grosses réparations (cf. article – Article 606 du Code civil). Les parties peuvent donc valablement y déroger, notamment par une clause selon laquelle le locataire prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent, à condition toutefois que les lieux loués permettent la destination autorisée par le bail (Cass. 3e civ. 2-7-2003 n° 01-16.246 FP-PBI).
Toutefois en cours de bail, il arrive que des désordres surviennent dans le local alors même que le locataire honore son obligation continue d’entretien du local.
La jurisprudence a jugé récemment que lors de la survenance d’un désordre dans le local en cours de bail, si celui-ci ne peut être perçu qu’en pénétrant dans les lieux loués, le locataire doit obligatoirement prévenir son bailleur de l’existence du vice (Cass. 3e civ. 13-10-2021 n° 20-19.278 FS-B). Le locataire doit avertir le bailleur indépendamment de savoir à qui incombe la charge de réparation de ce désordre (cf. article – L’inventaire des charges locatives).
Attention : si seul le locataire, étant l’occupant du local, est à même de constater le vice apparu, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si, informé de la survenance du vice par son locataire, il n’a pris aucune disposition pour y remédier.
En effet, le bailleur a très rarement accès au bien loué (cf. article – Droit de visite du local par le bailleur). Il paraît donc justifié que le locataire soit le premier informé des désordres affectant le local, en qualité d’occupant, et qu’il avertisse en temps utile son bailleur des désordres lui incombant, pour que ce dernier y remédie (cf. article – Il incombe aussi des charges au bailleur), sous peine de voir sa responsabilité engagée pour manquement à son devoir d’information.
Au total, le bailleur est débiteur d’une obligation de délivrance et d’entretien du local. Cependant, si en cours de bail un désordre affecte le local, le locataire a l’obligation d’avertir son bailleur même si le désordre incombe à ce dernier. Le locataire commet donc une faute et engage sa responsabilité, s’il ne porte pas à l’attention du bailleur l’existence de désordres qu’il ne peut déceler n’étant pas sur place. Le locataire devra donc supporter la charge des réparations des désordre affectant le local qui sont normalement à la charge du bailleur, mais qui sont rendues nécessaires en raison de l’aggravation des désordres et du manquement du locataire à son obligation d’information au bailleur.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.