Le droit au renouvellement du bail commercial n’est pas automatiquement acquis

Quelles sont les modalités et conditions auxquelles est soumis le locataire afin de bénéficier du droit au renouvellement de son bail ?

Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail à son locataire doit en principe lui verser une indemnité d’éviction qui doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Soit, s’il veut y échapper, il doit justifier de la réalisation, pendant la durée du bail, de l’un motifs d’exonération ci-dessous prévu à l’article L 145-17 du Code de Commerce :

Un motif grave et légitime à l’encontre du locataire : le comportement suffisamment grave du locataire ne peut être invoqué par le bailleur que s’il s’est poursuivi ou renouvelé plus d’un mois après une mise en demeure d’avoir à faire cesser ce comportement. Le motif grave et légitime est soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond afin de prononcer la résolution judiciaire du contrat. Le motif peut être contractuel (manquement du locataire à ses obligation) ou extracontractuel (pénal par exemple) ;
Démolition totale ou partielle de l’immeuble pour cause d’insalubrité ou de dangerosité : l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli si l’autorité administrative établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ;
Non-respect par le locataire des critères du bénéfice du statut des baux commerciaux : En effet, le renouvellement du bail commercial est soumis aux mêmes conditions que celles relatives à l’application du statut définies à l’article L 145-1 du Code de Commerce.

Rappel des critères d’application du statut des baux commerciaux :

Existence d’un contrat de bail ;
Existence d’un immeuble ou d’un local ;
L’exploitation effective d’un fonds de commerce ou artisanal dans l’immeuble loué. L’exploitation effective se caractérise par une exploitation réelle, régulière et conforme à la destination prévue dans le bail. Le fonds doit avoir été exploité au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa tacite prolongation (C. com. art. L 145-8, al. 2) ;
L’immatriculation du propriétaire du fonds au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.

Ces conditions sont cumulatives et l’absence d’une seule d’entre elles fait perdre au locataire son droit au renouvellement. Il appartient au locataire d’apporter la preuve qu’il remplit ces conditions (Cass. 3e civ. 17-10-1972 n° 71-12.752 : Bull. civ. III n° 519).

Le locataire peut toutefois renoncer au bénéfice de son droit de renouvellement, seulement si cette renonciation n’intervient qu’après la naissance de son droit, c’est-à-dire après la signature du contrat initial, mais il s’agit d’une manœuvre risquée de la part du locataire. Les clauses par lesquelles le locataire limite ou renonce à l’exercice de son droit lors de la conclusion initiale du contrat sont réputées non écrites.

Il est important de distinguer le renouvellement du bail (conclusion d’un nouveau bail) avec :

La prorogation (C. civ. art. 1213) qui constitue une poursuite du contrat contrat initial dans les mêmes conditions et emportant report de son terme extinctif jusqu’à une date convenue par les parties dans le bail initial. Les parties peuvent convenir qu’à l’expiration du bail, celui-ci sera prorogé plutôt que renouvelé pour une durée inférieure à 9 ans ;
Tacite prolongation de la durée du même bail commercial après l’extinction de son terme, en l’absence de congé ou de demande de renouvellement, pour une durée indéterminée et aux mêmes conditions (C. com. art. L. 145-9, al. 2).

Au total, si le locataire souhaite bénéficier de son droit au renouvellement à l’issue du bail et se maintenir dans le local qu’il occupe, il a intérêt à prouver à son bailleur qu’il respecte toutes les conditions nécessaires à l’exercice de son droit lors de sa demande de renouvellement au bailleur.

Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.