En cours de bail le locataire est débiteur d’une obligation d’entretien et de réparations du local

Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Le bailleur est tenu à une obligation de délivrance et doit procéder pendant la durée du bail, à tous les travaux d’entretien et de réparation qui peuvent devenir nécessaires, autres que ceux à la charge du locataire (cf. article – Le rôle du locataire face à l’obligation de délivrance du bailleur).

A travers l’inventaire des charges locatives, les parties se répartissent la charge des travaux précités dès la signature du bail. Cependant la loi Pinel empêche désormais le bailleur d’imputer au locataire certains travaux en raison de leur nature (cf. article – Il incombe aussi des charges au bailleur). Il s’agit principalement des dépenses et honoraires relatifs aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil (cf. article – Article 606 du Code Civil : le bailleur conserve sa part de dépenses de réparation du local).

Dans le contexte actuel d’urgence énergétique et de prise de conscience écologique, les parties peuvent également contractualiser à travers l’annexe environnementale une nouvelle répartition des travaux « verts » afin d’améliorer la performance énergétique du local et de répondre aux objectifs du Décret tertiaire et du Plan de sobriété énergétique à court terme.

Le locataire étant l’unique occupant du local, il est d’usage qu’il support supporte « tout sauf… » les charges qui incombent par nature au bailleur et qui relèvent de l’Article 606 du Code civil.

Le Code civil prévoit que le locataire doit supporter les travaux de réparation et de menu entretien du local définis à l’article 1754 du Code civil. De son côté, le bailleur ne pourra exiger la remise en état du local par le locataire qu’en fin de bail.

Ainsi, les aménagements conventionnels sont la règle dans la pratique des baux commerciaux, soit pour tempérer le dispositif légal présenté ci-dessus, soit pour y déroger substantiellement.

Il est donc d’usage dans les baux commerciaux que le locataire se voit prendre à charge dans le cadre de l’exploitation de son local les travaux :

• D’entretien et de réparation de tout ce qui concerne les installations à son usage personnel ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, glaces, vitres, carrelages, revêtements de sol, boiseries, installations électriques, installations de chauffage, ventilation, climatisation, installations sanitaires, etc. ;
• D’entretien et de mise en conformité du local conformément à son activité et à la destination du bail, qui sont ordonnés par l’administration. Ces travaux touchent principalement aux règles de sécurité et d’accessibilité du local, mais ils doivent cependant se distinguer de l’obligation d’entretien afférente au bailleur ;
• Les travaux d’embellissement et d’amélioration du local qui ne relèvent pas de l’article 606 du Code civil ;
• Les dépenses pour travaux d’embellissement et d’amélioration qui excèdent le coût du remplacement à l’identique et qui relèvent de l’article 606 du Code civil.

Attention, le locataire doit être vigilant car il doit prendre à charge :

• La réparation des dégradations ou des pertes qu’il aurait causées dans le local, même si elles relèvent de l’article 606, pendant la durée du bail ;
• Les travaux de réparations des désordres apparus dans le local par un manquement de sa part à son obligation d’entretien et de réparation du local, même s’ils relèvent de l’article 606 ;
• Les travaux de réparation des désordres apparus dans le local qui sont normalement à la charge du bailleur car relevant de l’article 606, mais qui se sont aggravés en raison du manquement du locataire qui n’aurait pas informé le bailleur en temps et en heure des désordres affectant le local.

Au total, le statut des baux commerciaux encadre la répartition des travaux d’entretien et de réparation du local entre les parties. Toutefois étant donné que le bailleur a très rarement accès au bien loué, il est d’usage que les parties aménagent conventionnellement les règles de droit commun à la charge du locataire. Dans l’intérêt commun des parties à la conservation du local, le locataire étant l’exploitant du local, il est le seul à pouvoir déceler les désordres y survenant et les réparer le plus rapidement, tout en laissant au bailleur le soin de supporter la charge de l’article 606.

Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.