L’indemnité d’éviction répare le préjudice subi par le locataire qui se voit refuser le renouvellement de son bail par le bailleur.
En immobilier d’entreprise, le bail commercial est un contrat de location de longue durée régissant les relations entre le propriétaire et le locataire d’un bâtiment d’activités (cf. article – Zoom sur le statut des baux commerciaux).
La caractéristique essentielle du statut des baux commerciaux est le droit au renouvellement du locataire. Il s’agit d’une disposition d’ordre public, visant à protéger le locataire afin de lui garantir la stabilité de son activité commerciale et lui permettre de valoriser son fonds de commerce, industriel ou artisanal selon son activité (cf. article – Les conditions du droit au renouvellement).
L’indemnité d’éviction est donc la clef de voûte du statut des baux commerciaux car elle répare le préjudice subi par le locataire qui se voit refuser le renouvellement de son bail par le bailleur (C. com. art. L 145-14, al. 1), lui garantissant ainsi le maintien de son activité dans le local.
Le préjudice subi par le locataire est la perte de la « propriété commerciale », car il est contraint de subir la perte de son fonds de commerce dont la valorisation doit alors être faite.
Attention : la loi autorise le bailleur dans certains cas, à résilier le bail en s’exonérant du paiement de l’indemnité d’éviction au locataire. Ces cas d’exonération sont prévus aux articles L. 145-18, L. 145-21 et L. 145-24 du Code de commerce.
Mais dans le pratique, s’agissant de montants exorbitants, avoisinant les millions d’euros, l’indemnité dissuade le bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial, d’autant plus que cette action est contraire à ses intérêts.
L’indemnité d’éviction doit réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement : tout le préjudice (Cass. 3e civ. 13-6-1969 n° 67-13.575), mais rien que le préjudice (Cass. com. 30-11-1964 n° 61-12.755).
L’article L 145-14 du Code de commerce présume que le préjudice correspond à la perte du fonds. Il dresse ensuite une liste de critères permettant d’apprécier le montant de l’indemnité. Ainsi, l’indemnité d’éviction doit tenir compte notamment :
- De la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ;
- Des frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
- Des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
Le texte prévoit toutefois que l’indemnité pourra être appréciée différemment si le propriétaire apporte la preuve que le préjudice subi par le locataire est moindre.
Il est utile de savoir que cette indemnité se constitue d’une indemnité principale qui sera selon le cas, une indemnité de remplacement ou une indemnité de transfert, puis d’indemnités accessoires.
Cette indemnité peut être fixée à l’amiable entre le bailleur et le locataire. Toutefois, s’agissant d’un sujet complexe source de conflits entre les parties, il est plus judicieux de laisser le soin à un expert de calculer le montant de l’indemnité.
Au total, l’indemnité d’éviction est une garantie pour le locataire car elle dissuade le bailleur de refuser le renouvellement du bail et elle lui assure le maintien de son activité dans le local qu’il occupe. Son objet est de réparer la perte de la propriété commerciale du locataire et la cessation de son fonds.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.