Quelles clauses sont d’ordre public dans les baux commerciaux ?
En immobilier d’entreprises, le statut des baux commerciaux nécessite la réunion de quatre conditions. L’existence d’un contrat de bail est la première d’entre-elles et est nécessaire pour que le contrat relève du champ d’application des baux commerciaux.
Lorsque le bail est écrit (cf.article – Bail verbal : danger !) et que le statut des baux commerciaux s’applique, les parties ne sont pas libres de donner au contrat de bail le contenu qu’elles veulent. Elles doivent obligatoirement respecter certaines dispositions impératives du statut qui ont pour finalité de protéger le locataire dans l’exercice de son activité.
Une disposition légale est dite impérative ou d’ordre public lorsqu’aucune clause contraire dans le bail ne peut y déroger contractuellement. Ainsi, une telle clause s’applique même si le contrat contient une clause contraire car la clause contraire dérogeant à la règle d’ordre public est réputée nulle et sans effet.
À l’inverse, une disposition supplétive est une règle à laquelle il est possible de déroger dans le contrat. Elle s’applique dans tous les cas, sans être nécessairement mentionnée dans le bail écrit, ou si ce dernier ne comporte pas de clause contraire. Si le bail est verbal la disposition supplétive s’applique dans tous les cas.
Les dispositions générales du Code civil (règles de droit commun) qui s’appliquent aux contrats de bail (contrat de louage de chose) sont normalement supplétives, sauf si elles précisent elles-mêmes qu’elles sont impératives.
Ainsi, les articles L 145-15, L 145-16 et L 145-45 du Code de commerce listent les dispositions du statut qui sont impératives. En outre, la Cour de cassation a parfois étendu l’ordre public à d’autres dispositions du statut, tel que l’article L 145-9, al. 4 et 5 du Code de commerce concernant le formalisme à suivre en matière du congé.
Ainsi les parties ne peuvent pas déroger dans le bail aux dispositions concernant :
- Le droit au renouvellement du bail (C. com. art. L 145-8 s.) ;
- La durée minimale du bail initial (C. com. art. L 145-4, al. 1) et du bail renouvelé (art. L 145-12) ;
- La faculté de résolution anticipée par le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité (C. com. art. L 145-4, al. 4) ;
- La révision triennale du loyer et la révision des loyers indexés (C. com. art. L 145-37, L 145-38 et L 145-39) ;
- La réglementation des loyers payés d’avance (C. com. art. L 145-40) ;
- L’établissement d’un état des lieux au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution (C. com. art. L 145-40-1) ;
- L’insertion dans le bail d’un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail (C. com. art. L 145-40-2, al. 1) ;
- La communication par le bailleur d’un état récapitulatif des travaux réalisés et d’un état prévisionnel des travaux (C. com. art. L 145-40-2, al. 2 à 4) ;
- Les modalités de mise en œuvre des clauses résolutoires (C. com. art. L 145-41) ;
- Le régime de la déspécialisation (C. com. art. L 145-47 à L 145-55 et L 145-42, al. 1) ;
- Le formalisme à suivre en matière de congé (C. com. art. L 145-9, al. 5) et de demande de renouvellement (art. L 145-10, al. 2) ;
- La cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce (C. com. art. L 145-16, al. 1) et la transmission du bail en cas de fusion ou d’apport partiel d’actif soumis au régime des scissions (C. com. art. L 145-16, al. 2) ;
- Les clauses résolutoires en matière de procédures collectives (C. com. art. L 145-45).
Même si ces principes protecteurs sont d’ordre public, le principe de la liberté contractuelle des parties n’est pas totalement absente puisque à l’inverse, les parties peuvent conférer plus de droits au bénéficiaire de la protection que ne le prévoit le statut (par exemple, en prévoyant une durée du bail ou un délai de préavis du congé supérieur au minimum légal).
Par ailleurs, conformément au droit commun, les parties peuvent toujours renoncer, une fois le droit acquis, au bénéfice des dispositions impératives du statut à condition de le faire de manière non équivoque (par exemple, en prévoyant la résiliation anticipée du bail à l’amiable entre les parties).
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.