La révision triennale du loyer en cours de bail commercial est encadrée.
La détermination du loyer du bail initial et renouvelé est libre. Mais en immobilier d’entreprise, le locataire peut se voir confronté à la révision de son loyer en cours de bail dont le mécanisme est strictement réglementée par le code de commerce. Elle peut être légale (révision triennale) ou conventionnellement aménagée (clause d’indexation du loyer) entre les parties, elle peut réviser le loyer aussi bien à la hausse qu’à la baisse, et enfin elle ne peut résulter que de la volonté de l’une des parties au contrat de bail.. L’article L 145-38 du Code de commerce définit le principe de la révision légale triennale du loyer du bail commercial.
Attention : il convient de ne pas confondre :
- la révision légale triennale avec l’indexation annuelle du loyer (clause d’indexation du loyer) qui résulte d’un mécanisme conventionnel.
- Les effets de la révision légale triennale du loyer en l’absence d’une clause d’échelle mobile (C. Com. art. L 145-38) de ceux en présence d’une clause d’échelle mobile (C. Com. art. L 145-39) (cf. Article – La révision du bail commercial) .
Dans tous les cas, il faut traiter les questions suivantes :
Quoi ?
En l’absence d’une clause d’indexation (C. Com. art. L 145-38), le loyer du bail commercial peut tout de même être révisé :
- A la demande de l’une des parties au contrat (C. com. art. L 145-37) ;
- Lors de chaque échéance triennale et sans qu’il en soit forcément fait mention dans le bail.
Il s’agit d’un principe d’ordre public fortement encadrée par la loi, qu’il s’agisse de la date à laquelle elle doit intervenir ou de la forme qu’elle doit revêtir (C. Com. art. L 145-38).
Qui ?
Chaque partie du contrat peut donc être à l’origine de la demande de révision du loyer. Cependant, la révision triennale n’est pas automatique et en pratique, elle émane le plus souvent du bailleur dans la mesure où elle aboutit souvent à une augmentation du loyer.
Quand ?
La demande en révision ne peut être formulée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire indiquée dans le bail, ou après le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable (C. Com. art. L 145-38).
ATTENTION : il s’agit d’un délai d’attente et la jurisprudence considère que la demande en révision ne peut être formée que si la période triennale est échue (Cass. 3e civ. 11-6-1985 n° 84-12.248 : Bull. civ. III n° 92). Ainsi, après l’expiration de la période triennale, la révision peut être demandée à n’importe quel moment et sans limite de temps. Les textes ne mentionnant pas de date limite pour demander la révision du loyer, elle ne prendra effet qu’au jour de la demande.
Quelle forme ?
Il est recommandé et plus sécurisant pour le locataire de formuler sa demande en révision du loyer par acte extrajudiciaire, mais il peut aussi procéder par LRAR (C. com. art. R 145-20). Plus que d’une « demande » de révision, il convient de parler de « proposition de révision ». En effet, l’auteur de la demande soumet à son cocontractant une proposition de loyer qui ne sera exigible que lorsqu’elle aura été acceptée par ce dernier ou à la suite d’une décision de justice.
Quel contenu ?
Ainsi, la demande de révision doit, sous peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert (C. com. art. R 145-20). Il est important de rappeler que l’article L 145-38 du Code de Commerce, d’ordre public, fixe également la notion de plafonnement du loyer révisé. Ainsi, la hausse du loyer est plafonnée et ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel choisi par les parties.
L’acceptation ?
La partie demandant la révision du loyer ne peut pas, au seul motif qu’elle a formulé une demande, exiger de l’autre partie le paiement du nouveau loyer. L’acceptation de la demande (de la « proposition de révision » plutôt) par le cocontractant est obligatoire. Son acceptation peut résulter d’un écrit ou du règlement du nouveau loyer.
Attention : en cas de désaccord entre les parties sur le montant du loyer révisé, le juge fixe le nouveau prix qui s’impose aux parties à partir de la valeur locative (C. com. art. L 145-33). Sa décision est également indispensable pour rendre la révision du loyer exigible. La procédure de fixation judiciaire du loyer donnera également lieu à un futur article de blog.
Au total, la révision triennale est un principe légal et d’ordre public offert aux parties qui souhaitent réviser leur loyer en cours de bail. Le locataire doit tout de même être vigilant, car s’il souhaite engager la procédure de révision du loyer qui lui est offerte, il doit manifester sa volonté au bailleur et lui en faire la demande, sans quoi il ne pourra exiger la révision de son loyer. Mais cette demande doit intervenir lors de chaque période triennale et peut enfin faire l’objet d’un déplafonnement du loyer.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.