Quelles sont les conditions générales nécessaires à l’application du statut des baux commerciaux ?
En immobilier d’entreprise, le bail commercial est un contrat de location de longue durée régissant les relations entre le propriétaire et le locataire d’un bâtiment d’activité.
Il est d’usage pour une entreprise désirant exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans un local, de conclure un bail commercial. Mais les parties qui échangent leurs consentements à travers ce type de contrat doivent avoir à l’esprit que l’application du statut des baux commerciaux n’est pas sans indécence. Elles doivent donc mesurer le coût et l’intérêt économique de leurs engagements : durée du bail, évolution encadrée du loyer, adaptation possible de la destination des lieux, droit au renouvellement du bail, faculté de résiliation triennale, répartition des charges locatives, etc. Autant de sujets qui doivent être pris en compte par le locataire avant de s’engager.
Avant de se pencher sur les conditions du statut, il est utile de souligner que ses effets sont certes contraignants, mais qu’ils ont vocation à protéger le locataire.
Le statut présuppose la réunion de quatre conditions (C. Com. art. L 145-1) : chacune d’entre elles donnera lieu prochainement à un article de blog dédié.
1- Existence d’un contrat de bail
L’article L 145-1 du Code de Commerce stipule que « les dispositions du statut s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux… ». L’existence d’un contrat de bail est donc la première condition à remplir pour appliquer le statut. Dans ces conditions, les parties doivent être vigilantes sur la qualification de la nature et des parties du contrat.
En effet, le contrat liant un bailleur et son locataire doit être un contrat de louage de choses (C. Civ. art. 1709). Cette notion doit impérativement être distinguée d’autres actes juridiques très proches. Dans ce contexte, il semble nécessaire de rappeler que pour conclure un contrat de bail, les parties doivent également répondre aux conditions de validité des contrats de droit commun prévues à l’article 1128 du Code Civil.
Attention : le bail commercial verbal est tout à fait valable, cependant il est recommandé et plus sécurisant pour le locataire de pouvoir justifier d’un contrat de bail écrit.
2- Existence d’un immeuble ou d’un local
Le statut s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds, ainsi qu’aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées soit avant, soit après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, avec l’accord du propriétaire (C. com. art. L 145-1).
L’existence du local ou de l’immeuble s’apprécie d’abord par des critères matériels : fixe et solide, clos et couvert, stable et permanent. Le Code de Commerce fait aussi une distinction entre les immeubles ou les locaux principaux et accessoires dans lesquels le fonds est exploité.
Dans un second temps, par l’étude des critères juridiques propres à l’immeuble ou au local loué. En effet, le local doit répondre à une vocation commerciale et le bailleur est débiteur d’une obligation de délivrance du local ou de l’immeuble conformément à la destination prévue dans le bail entre les parties.
3- Exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal dans les locaux
Le statut des baux commerciaux ne s’applique que si un fonds appartenant à un commerçant, à un industriel ou à un artisan est exploité dans les lieux loués (C. com. art. L 145-1, al. 1).
L’étude de la notion de fonds de commerce, très vaste, ainsi que les différentes modalités d’exploitation du fonds dans un local d’entreprise, donneront lieu prochainement à un article de blog, car d’autres conditions individuelles doivent être réunies pour constater son existence.
4- Immatriculation du locataire
Sur le fondement de l’article L 145-1 du Code de Commerce, l’immatriculation du locataire au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers, puis l’inscription des locaux dans lesquels est exploité le fonds ou l’entreprise artisanale, est une condition au bénéfice du statut des baux commerciaux.
Au total, la réunion de ces quatre conditions permet au locataire d’un local d’entreprise de bénéficier du statut des baux commerciaux. Le locataire doit être vigilant car s’il occupe un local sans bénéficier du statut, il ne bénéficie pas des avantages procurés par ce dernier tels que le bénéfice du maintien dans les lieux. Ainsi, le locataire peut subir le refus du renouvellement de son bail par le bailleur sans versement d’indemnité d’éviction. Par ailleurs, lorsque les conditions d’application du statut décrites ci-dessus ne sont pas réunies, la loi permet tout de même aux parties de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux à certaines conditions bien précises.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.