Les parties à la location d’un local d’activité peuvent recourir à un bail verbal. Cependant, le locataire s’expose à certains risques.
En immobilier d’entreprise, le bail commercial est un contrat de location de longue durée régissant les relations entre le propriétaire et le locataire d’un local d’activités.
D’après l’article 1709 du Code Civil, le bail commercial est un contrat de louage de choses, par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix. Ainsi, le bailleur et le locataire doivent être d’accord sur la chose objet de la location (le local d’activités) et le prix (montant du loyer).
L’article 1714 du Code civil précise que le contrat de bail peut prendre la forme d’un écrit ou d’un accord verbal. Dans le cas d’un bail verbal, les parties s’accordent à l’oral sur les conditions du contrat. Le bail commercial verbal est également soumis aux règles de droit commun et l’absence d’un bail écrit ne permet pas à l’une des parties d’échapper à ses obligations contractuelles.
Attention : il est toutefois recommandé de conclure un bail écrit car cela facilite la production de preuves, notamment sur la qualification de la chose ou le montant du loyer sur lesquels les parties se sont obligatoirement entendues à l’origine.
La preuve de l’existence d’un bail verbal peut être établie par tous moyens. Mais elle ne peut résulter de la seule occupation des lieux par le locataire et devra donc être suppléée par un faisceau d’indices : par exemple des relevés de comptes, factures ou témoignages de tiers. (Cass, Com, 14 février 1956).
Quels sont les risques pour le locataire ?
Le locataire qui ne peut prouver l’existence d’un bail commercial, ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux (art. L-145-1 et suivants du Code de Commerce) et perd donc les avantages et la protection qui lui sont conférés. Il perd son droit au maintien dans les lieux (longue durée et renouvellement du bail, indemnité d’éviction) et le bénéfice des modalités de révision du loyer.
À titre d’exemple, en cas de vente et de transfert de propriété d’un local, le locataire occupant le local a intérêt à prouver qu’il bénéficie d’un bail commercial. Dans ce cas, le nouveau propriétaire sera soumis aux mêmes obligations que l’ancien bailleur. En revanche, en l’absence de preuve, le nouveau propriétaire pourra expulser le locataire sans lui verser d’indemnité d’éviction car car ce dernier sera présumé être occupant du local sans droits ni titres.
Attention : lorsqu’un bail commercial verbal dépasse la durée statutaire de 9 ans, il est réputé à durée indéterminée. Le bailleur peut alors donner congé à son locataire à tout moment et le locataire perd le bénéfice de son maintien dans les lieux.
Au total, il est fortement recommandé de toujours recourir à un bail commercial écrit, facilitant la qualification de la chose louée et de son prix ainsi que la production de preuves.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.