Quelles sont les principales règles relatives à la révision du loyer du bail commercial que le locataire se doit de maîtriser ?
La détermination du loyer du bail initial est libre. Elle résulte du jeu de l’offre et de la demande et peut être librement négociée entre les parties. Ce qui n’est pas le cas du loyer renouvelé et révisé qui dépend de la valeur locative, dont les composantes sont définies à l’article L. 145-33 du Code de Commerce. La révision du loyer en cours de bail est donc strictement réglementée par le Code de Commerce.
L’article L 145-37 du Code de Commerce pose d’abord le principe que la révision du loyer peut résulter de la volonté de l’une des parties au contrat de bail : « Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du statut, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties ». L’article prévoit deux types de révision du loyer : la révision légale triennale et la révision du loyer lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, dit clause dit clause d’indexation.
L’article L 145-38 du Code de Commerce fixe le principe de la révision triennale du loyer : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé […]. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ».
Mais en cas de désaccord entre les parties sur le montant du loyer révisé, le juge fixe le nouveau prix qui s’impose aux parties à partir de la valeur locative.
Il s’agit de distinguer les effets de la révision légale triennale du loyer en l’absence d’une clause d’indexation (clause d’échelle mobile) qui sont mentionnés à l’article L 145-38, des effets de la révision du loyer lorsque le bail est assorti d’une telle clause, prévus à l’article L 145-39 du Code de Commerce.
Rappelons le : par principe, le loyer renouvelé et révisé est fixé à la valeur locative, dont les composantes sont définies à l’article L 145-33 du Code de Commerce.
Ainsi, en sus de prévoir la révision légale triennale qui s’offre aux parties, l‘article L 145-38 du Code de commerce, d’ordre public, fixe également la notion du plafonnement du loyer révisé, qui s’impose comme l’exception au principe prévu à l’article L 145-33. Ainsi, la hausse du loyer est plafonnée et ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence selon l’activité du locataire. On retiendra l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités (C. monétaire et financier art L. 112-2). Ainsi, pour la protection du locataire, le loyer visant la valeur locative du local se heurte au plafond de l’indice.
Mais, dans certains cas, le bailleur pourra déroger à cette exception prévue ci-dessus (C. Com. art. L 145-38), en demandant le déplafonnement du loyer lors de sa révision triennale. Cette règle s’applique :
- Lorsque la preuve est rapportée d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. La révision du loyer échappe alors à la règle du plafonnement et le loyer est fixé à la valeur locative qu’elle soit supérieure ou inférieure au loyer en vigueur, et quel que soit son montant (C. Com. art. L 145-38) ;
- À certaines conditions, lors de la première révision triennale du loyer suivant une déspécialisation partielle (qui se distingue de la déspécialisation plénière) du contrat de bail (C. Com. art. L 145-47).
Enfin, la loi permet aux parties de prévoir une révision conventionnelle du loyer selon deux clauses distinctes :
- L’article L 145-39 du Code de Commerce prévoit qu’en présence d’une clause d’indexation (clause d’échelle mobile) « la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu d’indexation de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire » ;
- La révision du loyer du bail peut être assorti d’une clause-recettes.
Au total, le locataire dans plusieurs cas, peut se voir confronté à la révision de son loyer. Cependant, cette révision doit résulter de la volonté de l’une des parties qui en aura fait la demande à l’autre. Elle peut être légale ou conventionnellement aménagée entre les parties, pouvant réviser le loyer aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Il convient de ne pas confondre la révision légale triennale avec l’indexation annuelle du loyer. Dans tous les cas, au regard de la complexité du sujet, la vigilance s’impose.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.