Quelles sont les principales règles relatives à la révision du loyer du bail commercial que le locataire se doit de maîtriser ?
La détermination du loyer du bail initial est libre. Elle résulte du jeu de l’offre et de la demande et peut être librement négociée entre les parties. Ce qui n’est pas le cas du loyer renouvelé et révisé qui dépend de la valeur locative, dont les composantes sont définies à l’article L. 145-33 du Code de Commerce. La révision du loyer en cours de bail est donc strictement réglementée par le Code de Commerce.
L’article L 145-37 du Code de Commerce pose d’abord le principe que la révision du loyer peut résulter de la volonté de l’une des parties au contrat de bail : « Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du statut, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties ». L’article prévoit deux types de révision du loyer :
- La révision du loyer lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, dite clause d’indexation.
L’article L 145-38 du Code de Commerce fixe le principe de la révision triennale du loyer : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé […]. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ».
Mais en cas de désaccord entre les parties sur le montant du loyer révisé, le juge fixe le nouveau prix qui s’impose aux parties à partir de la valeur locative.
Il s’agit de distinguer les effets de la révision légale triennale du loyer :
- En l’absence d’une clause d’échelle mobile dite clause d’indexation dont les effets sont mentionnés à l’article L 145-38 du Code de commerce et ci-dessous ;
- Lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile (effets mentionnés à l’article L 145-39 du Code de Commerce).
ATTENTION, Rappel : par principe, le loyer renouvelé et révisé est fixé à la valeur locative, dont les composantes sont définies à l’article L 145-33 du Code de Commerce.
L‘article L 145-38 du Code de commerce, d’ordre public, fixe 2 principes :
- Celui de la révision légale triennale qui s’offre aux parties (en l’absence d’une clause d’échelle mobile) ;
- Celui du plafonnement du loyer révisé (Attention : mais pas du bail renouvelé dont les règles sont fixées à l’article L 145-34 du Code de commerce), qui s’impose comme l’exception au principe prévu à l’article L 145-33. Ainsi, la hausse du loyer révisé est plafonnée et ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence selon l’activité du locataire. Concernant le chois de l’indice de référence, cf. Article – L’Indice du Coût de la Construction (ICC) est toujours d’actualité !
Ainsi, pour la protection du locataire, le loyer révisé (triennalement) visant la valeur locative du local se heurte au plafond de l’indice. (Le principe est le même dans le cadre du renouvellement du bail). Dans certains cas propres à la révision légale triennale du loyer, le bailleur pourra déroger à cette exception (plafonnement du loyer – C. Com. art. L 145-38), en demandant le déplafonnement du loyer révisé. Cette règle s’applique dans les cas suivants :
- Lorsque la preuve est rapportée d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. La révision du loyer échappe alors à la règle du plafonnement et le loyer est fixé à la valeur locative qu’elle soit supérieure ou inférieure au loyer en vigueur, et quel que soit son montant (C. Com. art. L 145-38) ;
- À certaines conditions, lors de la première révision triennale du loyer suivant une déspécialisation partielle (qui se distingue de la déspécialisation plénière) du contrat de bail.
En outre lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, dite clause d’indexation, la loi (C. Com. art. L 145-39) permet aux parties de prévoir une révision conventionnelle du loyer : « la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu d’indexation de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ».
Enfin, afin de renforcer la protection du locataire, la loi Pinel de 2014 a instauré un principe de limitation de 10 % à l’augmentation annuelle du loyer découlant du déplafonnement. Plus communément appelé « le plafonnement du déplafonnement », ce principe est prévu par l’article L 145-38 du Code de commerce.
Au total, le locataire peut dans plusieurs cas se voir confronté à la révision de son loyer. Cependant, cette révision doit résulter obligatoirement de la volonté de l’une des parties qui en aura fait la demande à l’autre. Elle peut être légale ou conventionnellement aménagée entre les parties, pouvant réviser le loyer aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Il convient de ne pas confondre la révision légale triennale avec l’indexation annuelle du loyer (mécanisme conventionnel). Dans tous les cas, au regard de la complexité du sujet, la vigilance s’impose.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.