Les parties peuvent résilier le contrat de bail commercial d’un commun accord, à tout moment.
En immobilier d’entreprises, le statut des baux commerciaux est un régime très spécifique. Le Code de commerce permet au locataire de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (C. com. art. L 145-4, al. 2). Il s’agit d’une disposition d’ordre public.
Mais le droit commun des contrats relève à l’article 1193 du Code civil que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».
La jurisprudence estime que le statut des baux commerciaux ne fait pas obstacle à une révocation du bail d’un commun accord par les parties (CA Dijon 27-1-1995 n° 94-220, 1e ch. 2e sect.).
En cas de volonté commune des parties, celles-ci peuvent mettre un terme à leurs relations contractuelles en cours de bail, avant la prochaine échéance triennale, en modifiant les modalités sur lesquelles elles s’étaient initialement entendues, car la résiliation anticipée du bail oblige aux parties d’établir les conditions de la résiliation : solde du loyer et des charges, sort du dépôt de garantie, versement éventuel d’une indemnité de résiliation, etc.
Il est d’usage, avant de résilier le bail amiablement, que le bailleur exige du locataire de prendre à charge la recherche d’un successeur. La résiliation amiable du bail est donc subordonnée à la signature d’un nouveau bail avec le successeur du locataire et le bailleur peut, sauf abus de droit, modifier les conditions de la nouvelle convention.
La révocation mutuelle du bail n’est cependant soumise à aucun formalisme ; elle est donc acquise dès qu’une partie a accepté l’offre de résolution faite par l’autre (Cass. 3e civ. 9-2-1991 n° 89-10.365) mais il est d’usage que la procédure de résiliation amiable prenne la forme d’un simple protocole d’accord ou d’un avenant au contrat de bail afin d’établir les conditions de la résiliation.
La jurisprudence est venue toutefois préciser que la volonté des parties de mettre fin au bail à l’amiable ne se présume pas (Cass. com. 13-12-1960 : Bull. civ. III n° 410) : leur volonté commune doit être certaine et non équivoque (Cass. 3e civ. 23-3-2011 n° 10-10.226 FS-D : RJDA 2/12 n° 131). Ainsi, la seule volonté d’un locataire de résilier le bail en l’absence de réaction du bailleur ne peut suffire à mettre fin au contrat. C’est pourquoi il est donc vivement recommandé au locataire de produire un acte écrit entre les parties et établissant la révocation mutuelle du bail.
Une fois constatée, la résiliation amiable du bail commercial emporte plusieurs effets :
- La fin des relations contractuelles entre les parties et extinction de leurs obligations locatives ;
- L’obligation du locataire de restituer le local en bon état de réparation. Il est d’usage et recommandé au locataire pour se protéger, d’établir un état des lieux de sortie ;
- L’obligation de notifier aux créanciers inscrits la résiliation amiable du bail.
Au total, les parties peuvent résilier le bail d’un commun accord et de façon anticipée. La résiliation ne nécessite aucun formalisme mais la volonté des parties doit être claire et non équivoque. Il est donc recommandé au locataire de recourir à un acte écrit afin d’établir les conditions de la résiliation du bail et le volonté commune des parties.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.