Les parties peuvent résilier le contrat de bail commercial d’un commun accord avant une échéance triennale.
En immobilier d’entreprise, le statut des baux commerciaux est un régime très spécifique (cf. article – Zoom statut des baux commerciaux). Le Code de commerce permet au locataire de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (C. com. art. L 145-4, al. 2) : il s’agit du principe d’ordre public de la résiliation triennale du bail commercial.
Mais le droit commun des contrats relève à l’article 1193 du Code civil que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».
Le statut des baux commerciaux ne fait pas obstacle à une révocation du bail d’un commun accord par les parties (CA Dijon 27-1-1995 n° 94-220, 1e ch. 2e sect.).
En cas de volonté commune des parties, celles-ci peuvent mettre un terme à leurs relations contractuelles en cours de bail, avant la prochaine échéance triennale, en modifiant les modalités sur lesquelles elles s’étaient initialement entendues. Car la résiliation anticipée du bail oblige aux parties d’établir les conditions de la résiliation : solde du loyer et des charges, sort du dépôt de garantie, versement éventuel d’une indemnité de résiliation et recherche de successeurs.
Il est d’usage que le bailleur exige du locataire de prendre à charge la recherche d’un successeur. La résiliation du bail est donc subordonnée à la signature d’un nouveau bail avec le successeur du locataire et le bailleur peut, sauf abus de droit, modifier les conditions de la nouvelle convention.
La révocation mutuelle du bail n’est cependant soumise à aucun formalisme ; elle est donc acquise dès qu’une partie a accepté l’offre de résolution faite par l’autre (Cass. 3e civ. 9-2-1991 n° 89-10.365). La procédure de résiliation amiable peut alors prendre la forme d’un simple protocole d’accord, d’un avenant, ou d’une lettre signée par les deux parties.
Toutefois, la volonté des parties de mettre fin au bail à l’amiable ne se présume pas (Cass. com. 13-12-1960 : Bull. civ. III n° 410) : leur volonté commune doit être certaine et non équivoque (Cass. 3e civ. 23-3-2011 n° 10-10.226 FS-D : RJDA 2/12 n° 131).
Ainsi, la seule volonté d’un locataire de résilier le bail en l’absence de réaction du bailleur ne peut suffire à mettre fin au contrat.
Une fois constatée, la résiliation amiable du bail commercial emporte plusieurs effets :
- La fin des relations contractuelles entre les parties et extinction de leurs obligations locatives ;
- L’obligation du locataire de libérer le local ;
- L’obligation du locataire de restituer le local en bon état de réparation. Il est d’usage et recommandé au locataire pour se protéger, d’établir un état des lieux de sortie (cf. article État des lieux) ;
- L’obligation de notifier aux créanciers inscrits la résiliation amiable du bail (cf. article Résiliation amiable bail commercial).
Au total, les parties peuvent résilier le bail d’un commun accord et de façon anticipée. La résiliation ne nécessite aucun formalisme mais la volonté des parties doit être claire et précise. Celles-ci doivent établir les conditions de la résiliation afin d’anticiper et encadrer les effets qui en découlent.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.