L’application de la clause résolutoire afin de résilier le bail nécessite une constatation judiciaire.
En cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations citées dans le contrat de bail, lorsque toutes les conditions nécessaires à la mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies (cf. article – Conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire), le bailleur peut résilier le bail par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de son locataire.
La mise en œuvre d’une clause résolutoire relève dans tous les cas, quel que soit le manquement invoqué, de la compétence du tribunal judiciaire (ex-TGI) du lieu de situation de l’immeuble (C. com. art. R 145-23).
La demande de mise en jeu de la clause peut être réalisée en référé sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile (CPC). Celui-ci stipule que le Président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui lui paraissent justifiées, sauf s’il y a lieu de trancher une contestation sérieuse.
Par définition, l’assignation en référé permet de saisir le Président du tribunal judiciaire afin d’obtenir une décision de justice en urgence, tout en dictant des mesures provisoires et conservatoires.
La détermination du tribunal compétent pour la mise en œuvre de la clause résolutoire ainsi que la procédure en référé donneront lieu à un article de Blog.
L’article – Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire, rappelle que le rôle du juge se limite seulement au contrôle des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion du locataire.
Dès lors que ces conditions d’application sont remplies et qu’aucune demande de suspension des effets de la clause n’a été formulée par le locataire, la clause résolutoire s’impose au juge (Cass. 3e civ. 16-7-1975 n° 74-13.221) et ce dernier doit prononcer l’expulsion du locataire en faute, par l’émission d’une ordonnance.
Attention : le rôle du juge dans le cas de la mise en œuvre de la clause résolutoire, contrairement à la résolution judiciaire du contrat, n’est pas de démontrer « une inexécution suffisamment grave » de la part du locataire (Cass. 3e civ. 5-10-2017 n° 15-25.018 F-D).
Par ailleurs, le juge ne peut pas non plus limiter les effets de la clause résolutoire à certains des manquements mentionnés dans la clause.
La résiliation de plein droit du bail s’impose au juge même si le manquement ne porte pas préjudice au bailleur (Cass. 3e civ. 11-7-1977 n° 76-10.165) et peu importe la bonne foi du locataire. Cependant, celle-ci est prise en compte lorsqu’il demande l’octroi de délais supplémentaires lui permettant de se conformer à ses obligations contractuelles visées dans le commandement.
La décision du juge des référés qui constate la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire et ordonne l’expulsion du locataire, est une ordonnance qui a un caractère exécutoire à titre provisoire (CPC. art. 500 et suivants).
Le caractère exécutoire de l’ordonnance signifie qu’elle peut être mise à exécution immédiatement, en dépit de l’effet suspensif s’attachant au recours dont elle pourrait être frappée (CPC art. 514). Ainsi, même si le locataire décide de faire appel de l’ordonnance de référé, ce dernier doit tout de même exécuter cette ordonnance et donc obligatoirement quitter le local.
Au total, s’il juge que les conditions de la clause résolutoire sont réunies, le juge des référés produit une ordonnance à destination du locataire. Celle-ci emporte plusieurs effets : l’acquisition de la clause résolutoire, la résolution du bail de plein droit et l’ordonnance d’expulsion du locataire à compter de la date d’application de la clause résolutoire.
Les effets de la résolution judiciaire du contrat de bail, ainsi que la procédure d’expulsion du locataire donneront lieu chacun à un article de Blog.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.