L’état des lieux protège

Les états des lieux obligatoires permettent au locataire d’attester du respect de ses obligations contractuelles.

Ces dispositions ont été rendues obligatoires par la Loi Pinel (18 juin 2014) et sont d’ordre public. Toute clause d’un bail excluant la réalisation d’un état des lieux est réputée non écrite (art. L 145-15). Le document doit être annexé au contrat de bail ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

L’état des lieux doit être dressé à la prise de possession des locaux par le locataire dans les cas suivants (C. com. art. L 145-40-1, al. 1) :

Conclusion d’un bail ;
Cession du droit au bail ;
Cession ou mutation à titre gratuit du fonds de commerce ;
Restitution des locaux.

L’état des lieux doit être établi soit contradictoirement et amiablement entre le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux, ou par un commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés entre le bailleur et le locataire. Il doit décrire avec précision l’état de chaque pièce composant le local commercial, les équipements fournis ainsi que toutes les informations utiles liées à la spécificité du local d’activité.

Il est communément plus sécurisant d’avoir recours à un commissaire de justice qui annexe de nombreuses photos car elles complètent les descriptions manuscrites et apportent visuellement la preuve de l’obligation de conservation et de restitution du local : « une image vaut mille mots » (Confucius).

À quel risque s’expose un locataire qui ne peut pas produire d’état des lieux ?

L’obligation d’établir un état des lieux aura des conséquences en cas de conflit juridique ou pratique :

Il permet au bailleur de justifier de son obligation de délivrance ;
Il permet au locataire sortant d’apporter la preuve du respect afférant à son obligation de conservation et de restitution du local (C. Civil art. 1730).

Attention : s’il ne peut pas produire d’état des lieux, le locataire devra supporter toutes les réparations de quelque nature qu’elles soient qui lui seront portées à sa charge. Dans ce cas, le locataire peut perdre tout ou partie de son dépôt de garantie.

Attention à ne pas confondre vétusté et dégradations :

La vétusté est l’usure normale causée par l’exploitation d’un bâtiment et de ses équipements par le locataire : il est donc d’usage qu’elle soit portée à sa charge, dès lors que les travaux ne relèvent pas du champ de l’article 606 du Code civil ;
Les dégradations sont les dommages causés par le locataire dans le cadre de son exploitation et demeurent à sa charge.

Au total le locataire a donc intérêt à demander un état des lieux le plus descriptif possible lors de la prise à bail d’un nouveau local, afin de se prémunir contre d’éventuels dommages liés à la vétusté du local ou aux dégradations causées par le locataire précédent qui lui seraient reprochés.

Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.