Pour relever du champ d’application des baux commerciaux statutaires, le contrat de bail entre les parties doit être un contrat de louage.
En immobilier d’entreprise, lorsqu’une entreprise désire louer un local pour y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale, celle-ci doit conclure un bail commercial avec le bailleur. Les parties sont alors soumises au statut des baux commerciaux qui n’est pas sans indécences économiques : Durée du bail, Révision du loyer, Respect de la destination du local, Droit au renouvellement du bail, Faculté de résiliation triennale, etc. Autant de sujets qui doivent être pris en compte par le locataire avant de s’engager.
Le statut nécessite la réunion de quatre conditions. L’article L 145-1 du Code de commerce stipule que « les dispositions du statut s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux » : l’existence d’un contrat de bail entre les parties est donc la première condition à remplir pour que le contrat relève du champ d’application des baux commerciaux statutaires.
Le contrat liant le bailleur et le locataire, doit être un contrat de louage de chose (C. civ. art. 1709) et ne doit pas se confondre avec d’autres actes juridiques proches. En effet, « l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».
Attention : le bail commercial verbal est tout à fait valable, cependant il est vivement recommandé et plus sécurisant pour le locataire de pouvoir justifier d’un contrat de bail écrit (cf. article – Bail commercial verbal).
1. L’obligation pour le bailleur de conférer la jouissance d’un bien au locataire :
Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire créancier dispose d’un droit personnel (aussi appelé droit de créance) vis-à-vis du bailleur débiteur, quant à lui, d’une obligation de délivrance du local. C’est-à-dire que le locataire a la faculté (et l’obligation : cf. article – Zoom sur le statut des baux commerciaux), d’une part d’user de la chose et d’autre part d’en percevoir les fruits.
Cette notion doit être distinguée du droit réel qui porte sur une chose. Exemples : droit de propriété, bail emphytéotique ou encore bail à construction, qui doivent être distingués du bail commercial.
Le droit de jouissance du bien par le locataire emporte également certaines obligations pour le locataire telles que l’obligation de conservation du local (cf. article – Le locataire est responsable des dégradations qu’il cause dans le local) ou encore l’obligation de maintenir la destination du local (cf. article – Bailleur et locataire sont étroitement liés par la destination du local).
Par ailleurs, pour pouvoir être soumis au statut, le locataire doit disposer de la jouissance exclusive du local (Cass. 3e civ. 22-10-2020 n° 18-17.802). C’est-à-dire qu’il ne peut pas partager la jouissance du local avec d’autres occupants ou avec le bailleur.
La durée de jouissance dont bénéficie le locataire est néanmoins temporaire (C. civ. art. 1709). Le Code civil n’impose pas de durée déterminée ni même de durée minimale, mais cette liberté est limitée par l’article L 145-4 du Code de commerce qui stipule que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans » (cf. article – La durée du bail commercial), mais le locataire dispose de la faculté de résilier le bail lors de chaque période triennale.
2. L’obligation pour le locataire de payer le prix :
Le contrat de louage de chose (ou contrat de bail) est un contrat à titre onéreux. En contrepartie du droit de jouissance du local dont il dispose, le locataire s’oblige à en payer le prix (le loyer). Même s’il est librement déterminé par les parties, le loyer doit être réel et sérieux.
Au total, l’application du statut des baux commerciaux appelle à la réunion de quatre conditions dont la première est l’existence d’un contrat de bail. Il s’agit d’un contrat de louage de chose dans lequel le bailleur s’oblige à faire jouir le locataire de la chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celui-ci s’oblige de lui payer. Ce contrat ne doit enfin pas être confondu avec d’autres actes juridiques proches.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.