Quelles formes s’offrent aux parties pour procéder au renouvellement du bail commercial ?
Le droit au renouvellement du locataire en immobilier d’entreprise est l’une des principales caractéristiques du statut des baux commerciaux. Il s’agit d’une disposition d’ordre public, visant à protéger le locataire, à lui garantir la stabilité de son exploitation et la conservation de sa clientèle.
Attention : le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique : l’une des parties doit alors se manifester. Si aucune des parties ne prend l’initiative 6 mois avant le terme du contrat de délivrer un congé avec ou sans offre de renouvellement, alors le bail est tacitement prolongé en emportant les effets qui y sont attachés.
Cette situation est peu sécurisante car chaque partie peut donner congé sans offre de renouvellement à tout moment lors de cette période. De surcroît, un bail tacitement prolongé dont la durée excède 12 ans verra son loyer déplafonné.
Les parties peuvent insérer au bail une clause de renouvellement automatique. Dans ce cas, à l’arrivée de son terme, le bail est automatiquement reconduit dans les mêmes conditions que le bail initial, sans que le bailleur ne soit tenu de délivrer un congé avec offre de renouvellement à son locataire. Mais en pratique, rare sont les baux qui incluent le renouvellement automatique du bail. Ainsi il est d’usage d’être face à 2 situations à l’issue du bail :
1- Le congé donné par le bailleur
Le bail soumis au statut ne prend fin que par l’effet d’un congé donné au moins 6 mois avant l’expiration du bail par le bailleur à son locataire (C. com. art. L 145-9, al. 1). Le congé peut être donné avec offre de renouvellement ou sans offre de renouvellement et accompagné d’une offre d’indemnité d’éviction sauf dans certains cas particuliers. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte d’huissier (C. com. art. L 145-9, al. 5) : il s’agit d’une disposition d’ordre public.
2- La demande de renouvellement formulée par le locataire
En principe, il incombe au bailleur de donner congé au locataire avec offre de renouvellement du bail 6 mois avant l’expiration du bail, mais si le bailleur ne s’est pas manifesté, le locataire peut contraindre son bailleur à prendre position sur le renouvellement en lui notifiant une demande de renouvellement de son bail avant la tacite prolongation du contrat et en l’absence de dispositions particulières (C. com. art. L 145-9, al. 2).
Attention : le locataire ne peut formuler une demande de renouvellement de son bail qu’« à défaut de congé » du bailleur, c’est-à-dire :
- Qu’à compter du point de départ du délai de préavis de 6 mois avant l’expiration du contrat : délai avant lequel il aurait dû recevoir le congé de son bailleur ;
- Soit, le cas échéant, à tout moment au cours de de la période tacite prolongation (C. com. art. L 145-10, al. 1er).
La demande de renouvellement doit respecter un formalisme précis et comprend impérativement, sous peine de nullité, la reproduction de certains alinéas de l’article L 145-10 (C. com. art. L 145-10, al. 2 et 3 ; CA Paris 2-6-1992, 16e ch. A).
Il incombe donc au bailleur de donner congé au locataire avec offre de renouvellement du bail 6 mois avant l’expiration du contrat. En l’absence de congé il est recommandé au locataire, s’il souhaite se maintenir dans les lieux, d’engager une demande de renouvellement du bail par acte extrajudiciaire à compter de la période de 6 mois précédant l’expiration de son contrat, au risque de subir la tacite prolongation de son bail qui peut lui être défavorable.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.