Quelles sont les règles générales qui s’imposent au locataire souhaitant céder son bail commercial ?
En immobilier d’entreprise, la durée d’un bail commercial est de 9 ans minimum. Ainsi, le locataire d’un local d’entreprise ne peut donner congé qu’au moins 6 mois avant l’expiration de chaque période triennale (C. com. art. L 145-4, al. 2).
Il est pourtant fréquent qu’une entreprise engagée dans un bail commercial ait besoin de déménager avant la fin de l’une des périodes triennale, afin d’exercer son activité dans un local plus adapté en termes de surface, de hauteur, de localisation ou d’aménagements.
Ainsi, un locataire désireux de quitter son local prématurément pourra toujours en formuler la demande à son bailleur afin de céder son bail commercial. Dans le jargon immobilier, cette méthode est fréquemment appelée « la recherche de successeurs ». Elle constitue une alternative pour le locataire et consiste à trouver un repreneur lors de la cession d’un bail commercial avant que celui-ci n’arrive à son terme.
Juridiquement, la cession du droit au bail aussi appelée la « cession du bail », est un contrat par lequel le locataire (le cédant) transfère à un tiers (le cessionnaire ou l’acquéreur) le bénéfice du bail. C’est un contrat d’une nature particulière qui comporte la cession de créance au profit du cessionnaire (droit de jouissance, droit au renouvellement, etc.), mais aussi le transfert des charges du bail (obligation de payer le loyer, de s’assurer, d’entretenir et réparer le local et ses équipement, réparer les dégradations qu’il cause dans le local, maintenir la destination du local prévue dans le bail, etc.) et d’exécuter les conditions de la location (Cass. Soc. 12-11-1954 : Bull. civ. IV n° 691). Le repreneur (cessionnaire) se substitue donc au locataire cédant son bail commercial. La cession du bail peut se faire à titre gratuit ou onéreux.
Attention : la cession du droit au bail doit être distinguée de la cession du fonds de commerce spécifique aux locaux commerciaux, qui suppose la cession d’autres éléments du fonds tels que la clientèle du locataire (Cass. 3e civ. 6-12-1982 : Bull. civ. III n° 396). La clientèle est en effet l’élément indispensable sans lequel le fonds n’existe pas. La cession d’un fonds de commerce emporte donc cession du bail lorsque le local loué, permettant ainsi le ralliement de la clientèle qui est essentielle à l’exploitation (Cass. com. 26-10-1993 n° 1580 P : RJDA 2/94 n° 152). La jurisprudence refuse de rattacher la clientèle aux locaux : elle naît seulement de l’activité du locataire.
D’après l’article 1717 du Code Civil, le locataire peut céder son bail sauf si le contrat de bail l’interdit. Le locataire doit donc disposer de l’autorisation de son bailleur pour céder son bail. Le contrat de bail constitue très souvent en immobilier commercial (« retail »), un élément essentiel de son fonds de commerce qu’il exploite. Le bailleur bénéficie donc d’un droit de regard lorsque son débiteur change en cas de cession du bail et il doit donc s’assurer de la solvabilité de ce dernier. Les parties peuvent librement aménager la clause relative à l’intervention du bailleur à l’acte de cession et prévoir des conditions particulières.
Selon l’article L 145-16 du Code de Commerce, sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses tendant à interdire au locataire le droit de céder son bail commercial à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Ainsi, lors de la conclusion du bail, deux situations peuvent apparaître :
- Les parties peuvent conclure que la cession du seul droit au bail sera totalement libre, restreinte ou interdite ;
- S’agissant d’un local commercial, la cession d’un bail incluse dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ne peut pas être prohibée par le bailleur, car le locataire doit pouvoir céder son contrat de bail lorsqu’il cède son fonds.
Au total, la possibilité de céder son bail se présente comme une alternative pour le locataire qui souhaite quitter son local avant une échéance triennale. Il s’agit de distinguer les locaux commerciaux (« retail »), où la cession du bail peut intervenir en même temps que la cession du fonds sans que le bailleur ne puisse y déroger ; et la cession du bail dans les autres locaux d’entreprises qui peut être légalement encadrée par le bailleur, voire totalement interdite. Il est donc plus sécurisant pour le locataire, s’il souhaite un jour céder son bail, afin de lever toute ambiguïté future, de prévoir dans le bail les conditions de cession de son bail.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.