La durée du bail initial : une sécurité pour les locataires.
En immobilier d’entreprise, la durée d’un bail initial relevant du statut des baux commerciaux ne peut pas être inférieure à 9 ans (art L. 145-4 du C. Commerce). Cette règle s’applique aussi bien pour les baux écrits que pour les baux verbaux. Il s’agit d’une disposition d’ordre public (c’est à dire qu’aucune clause contraire dans le bail ne peut y déroger).
Attention : cette durée minimale de 9 ans ne s’applique pas aux baux dérogatoires, dits de courte durée, ainsi qu’aux conventions d’occupation précaire : des dernières étant exclus du statut des baux commerciaux et donc soumis à des règles différentes.
Les parties peuvent convenir d’une durée conventionnelle plus longue mais ce choix n’est pas sans conséquences. Pendant la durée du bail, le locataire dispose d’une faculté de résiliation triennale. C’est pourquoi les baux commerciaux sont plus communément appelés : « baux 3/6/9 ans ». Enfin, le conclusion d’un bail pour une durée indéterminée est interdite (art. 1210 C. Civil) car le contrat de louage de choses est un contrat à durée déterminée (art. 1709 C. Civil).En second lieu, lorsqu’un bail est consenti pour plus de 12 années, il doit faire l’objet d’une inscription payante au service de la publicité foncière.
Les parties peuvent aussi conclure un « bail à périodes ». Il s’agit d’un bail de longue durée comprenant nécessairement une première période de 9 ans, suivie d’un nombre défini d’autres périodes triennales.
La durée légale du bail renouvelé est de 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Attention : la Cour de Cassation a jugé qu’un bail commercial renouvelé est un nouveau bail, indépendant du premier. Ainsi, lorsqu’un bail initial de plus de 9 ans a été conclu, la durée du bail renouvelé n’est pas similaire à celle du bail initial et doit être de minimum 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Un bail initial conclu pour une durée de plus de 9 ans a pour effet lors de son renouvellement de déplafonner le loyer.
Un bail renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans aura aussi pour effet de déplafonner le loyer. Il est donc nécessaire de définir par avance la durée du bail renouvelé, que ce soit dans le bail initial ou dans un avenant conclu antérieurement au renouvellement.
Lorsque le bail initial arrive à échéance, en l’absence de congé ou de demande de renouvellement de la part d’une des parties, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat : il s’agit d’une tacite prolongation. Il s’agit du même contrat dont toutes les stipulations continuent à s’appliquer, aux mêmes conditions. La seule différence est que le bail ne comprend plus de terme contractuel, ou d’échéances triennales. La prolongation du bail est à durée indéterminée.
Le bail prolongé peut être résilié à tout moment par le bailleur ou le locataire avec un préavis de 6 mois envoyé par LRAR.
Par ailleurs, un bail prolongé dont la durée excède 12 ans verra son loyer déplafonné (C. com. art. L 145-34, al. 3, texte déclaré conforme à la Constitution : Cass. 3e civ. QPC 5-10-2010 n° 10-14.091 FS-D : RJDA 5/11 n° 491).
L’absence de nouveau contrat comporte plusieurs conséquences qui défavorisent le locataire. Le bailleur peut invoquer des manquements commis par son locataire avant la date d’échéance contractuelle du bail pour refuser le renouvellement du bail tacitement prolongé.
Au total, il est recommandé au locataire d’un immeuble de choisir avec vigilance la durée de son bail commercial, car le choix d’une durée plus longue n’est pas sans conséquence, tout comme la négligence du locataire au terme du bail.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.