Quelles sont les charges imputables au locataire ?
Les charges locatives, dites encore charges récupérables sont les dépenses mises à la charge du locataire dans le cadre de la location d’un local. Mais le Code de commerce et le Code civil ne définissent pas les charges locatives, à la différence des textes relatifs aux baux d’habitation à usage de résidence principale.
Les charges et taxes que le bailleur peut récupérer auprès du locataire doivent cependant être clairement mentionnées dans le bail, au risque pour le bailleur de ne pouvoir exiger aucun remboursement à ce titre.
À l’exception des charges non-imputables au locataire, définies à l’article R 145-35 du Code de commerce, tous types de charges peuvent toutefois être imputés au locataire (au prorata de la surface louée) tel que :
- La taxe foncière ;
- La prime d’assurance de l’immeuble ;
- Les travaux de réparations d’entretien (et de remplacement) utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble (espaces verts, toiture, bardage, etc.) ;
- Les charges liées à l’usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (taxe de balayage, taxe de redevance d’enlèvement des ordures ménagères ;
- Les frais de gestion de la fiscalité locale directe afférente aux taxes réglées par le bailleur (taxe annuelle sur les locaux de stockage et sur les surfaces de stationnement en Île-de-France…) ;
- Les honoraires de gestion locative : technique, financière, juridique (sauf la gestion des loyers) ;
- Les dépenses de consommation (chauffage, eau, gaz, électricité, etc.) ;
- La quote-part des charges de copropriété de l’immeuble ou encore les honoraires de syndic, si l’immeuble est en copropriété.
Depuis la loi Pinel, la rédaction d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges est obligatoire. Elle oblige d’établir par écrit cette répartition et s’avère être un excellent exercice de transparence entre les parties et de traçabilité, réduisant le risque de conflit ultérieur.
Les charges des locaux situés dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires sont soumises à un régime spécifique. Le bail doit obligatoirement préciser la répartition exacte des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition peut faire l’objet d’une pondération conventionnelle, mais elle doit être proportionnelle à la surface exploitée par l’occupant. Enfin, le montant imputé à chaque locataire doit correspondre strictement à son local respectif, qu’il occupe, et à sa quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation du local.
Au total, les parties doivent s’entendre sur la rédaction obligatoire de l’inventaire des charges locatives et de leur répartition.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.