S’il souhaite se libérer de toutes ses obligations, le locataire doit parfaitement libérer le local loué
En immobilier d’entreprise, le locataire est tenu en cours de bail à diverses obligations (cf. articles – Entretien et réparations locatives ; Paiement loyer et charges ; Usage conforme à la destination du local loué ; Obligation d’assurance ; Sécurité du local, etc.). Il en est de même en fin de bail où le locataire est tenu à trois grandes obligations : libérer obligatoirement le local, le restituer en bon état de réparations, grâce notamment au recours d’un état des lieux de sortie, et enfin d’autres obligations spécifiques pour les locataires exploitant une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE).*
Concernant l’obligation du locataire de libérer le local à l’expiration du bail, celle-ci est encadrée par les articles 1730 et 1731 du Code civil qui précisent d’ailleurs que « les lieux loués doivent être restitués en bon état de réparations locatives » et « tels qu’il les a reçus s’il a été procédé à un état des lieux d’entrée », c’est à dire conformément à la photographie du local lors de la mise à disposition du local au locataire par le bailleur.
Par ailleurs, en fin de jouissance le local loué doit être restitué libre de toute occupation. C’est-à-dire que pour que la restitution dudit local soit considérée comme parfaite, la libération doit revêtir deux aspects :
1. Le locataire doit personnellement évacuer le local et le faire évacuer par tous les occupants de son chef ;
2. Tous les effets mobiliers du locataire doivent avoir été enlevés.
Attention : ne pas confondre le mobilier avec les aménagements intérieurs réalisés par le locataire dans le local qui sont immobilisés et qui deviennent à l’expiration du bail la propriété du bailleur par l’effet de la clause d’accession, et qui doivent être rendus en bon état de réparations locatives.
La libération du local s’étend aussi aux locaux accessoires (caves, garages, dépôt, grenier, etc.).
Après l’établissement d’un état des lieux de sortie, souvent réalisé par le concours d’un commissaire de justice, la remise des clés par le locataire au domicile ou au siège du bailleur ou de son représentant intervient, et c’est elle qui matérialise la restitution du local.
Attention : le locataire doit être vigilant car la preuve de la remise des clés lui incombe et il ne peut s’exonérer au motif que le bailleur aurait gardé un double des clés.
Par ailleurs, la remise des clés à un commissaire de justice mandaté par le seul locataire ne vaut pas remise des clés au bailleur ou au mandataire de celui-ci. En revanche, est valable celle effectuée entre les mains du mandataire apparent du bailleur, tel que le gardien de l’immeuble dès lors que ce dernier a lui-même remis les clés au locataire lors de son entrée dans le local.
Le dépôt des clés dans la boîte aux lettres de la gardienne de l’immeuble ne saurait valoir preuve de la libération effective du local. Le dépôt des clés dans une boîte aux lettres ne vaut restitution que dans l’hypothèse où les parties se sont mises d’accord sur ce mode de remise.
Ainsi, seule une restitution régulière du local libère le locataire de toutes ses obligations.
En conséquence, le locataire qui quitte le local loué de manière anticipée en dehors d’une échéance statutaire ou contractuelle sans l’accord du bailleur commet une faute. Il reste alors débiteur des loyers jusqu’à l’échéance de la période du bail en cours, sans que le bailleur ait à justifier d’un préjudice, à condition que le locataire ait pensé à légalement résilier son bail en délivrant un congé.
À l’expiration du bail, le locataire qui se maintient dans le local devient débiteur, non pas d’une dette de loyer, mais d’une indemnité d’occupation. Celle-ci donnera lieu à un article de Blog dédié.
Au total en fin de bail commercial, le locataire est tenu de libérer parfaitement le local loué, ce qui le libère ainsi de toutes ses obligations. En cas de maintien dans les lieux, le locataire devient débiteur d’une indemnité d’occupation.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.