Le congé délivré par le locataire en cas de résiliation triennale du bail commercial doit revêtir une forme et un délai précis.
Le statut des baux commerciaux permet au locataire de donner congé à l’expiration de chaque période triennale dans certaines conditions (C. com. art. L 145-4, al. 2), sans qu’il soit tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé (cf. article – La résiliation triennale du bail commercial par le locataire).
En l’absence de congé triennal, le bail se poursuit au terme de chaque période triennale dans les mêmes conditions que prévues initialement, sauf possibilité de révision légale triennale du loyer. A l’issue de la durée du bail, l’une des parties doit se manifester afin de délivrer un congé avec ou sans offre de renouvellement : la demande de renouvellement doit respecter un formalisme précis (cf. article – Les scénarios de renouvellement du bail commercial). Si aucune des parties ne prend l’initiative, le bail est alors tacitement prolongé en emportant les effets qui y sont attachés.
L’article L 145-4, al. 2 du Code de commerce prévoit que le locataire a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte extrajudiciaire (C. com. art. L 145-4, al. 2 ; Cass. 3e civ. 24-10-2019 n° 18-24.077). Mais cette disposition n’est pas d’ordre public et le bailleur peut valablement imposer un congé délivré uniquement par acte extrajudiciaire.
L’article L 145-4, al. 2 du Code de commerce s’applique aussi bien au bail principal qu’à la sous-location consentie par le locataire principal (Cass. 3e civ. 11-12-1996 n° 95-11.018 D, SCI La Fourmi c/ Sté Alpes métal : RJDA 2/97 n° 176).
Lorsque le congé est donné par LRAR, la date de notification de celle-ci est celle de l’expédition ; lorsque la lettre n’a pas pu être présentée au bailleur, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire (application de C. com. art. R 145-38).
Le délai de préavis étant un délai minimal, rient n’interdit aux parties de prévoir un délai plus long dans leur bail (cf. article – Les clauses d’ordre public dans les baux commerciaux).
Il est vivement recommandé au locataire d’être le plus attentif à la date de notification du congé, car si celui-ci est donné tardivement à une date ne permettant pas le respect du délai minimal de préavis légal, il ne prendra effet qu’à la période triennale suivante (Cass. 3e civ. 7-7-1975 n° 74-11.090 : Bull. civ. III n° 238 ; CA Versailles 12-10-2000 n° 99-6315, 12e ch. sect. 2), au détriment du locataire. Dans cette situation, le bailleur est en droit de se prévaloir de la nullité d’un congé irrégulier sans se voir reprocher un abus de droit.
En revanche, lorsque le locataire délivre le congé prématurément, mais dans le délai de préavis légal, il produit ses effets à la première échéance utile après cette délivrance (Cass. 3e civ. 10-2-2015 n° 13-26.403 F-D). Toutefois, une fois le congé délivré, le locataire reste redevable des loyers dus jusqu’au terme du bail.
Ainsi, en cas de non-respect des conditions de forme et de délai précitées, le congé est nul et ne produit aucun effet. Le bail se poursuit, sauf à convenir d’une rupture amiable entre les parties.
Attention : la responsabilité du rédacteur du bail, professionnel de l’immobilier (ex : agent immobilier, avocat ou notaire) peut être engagée, car il est débiteur d’une obligation de conseil à l’égard de ses clients sur ce qui est juridiquement possible. Il doit notamment attirer l’attention du locataire sur l’irrégularité éventuelle d’une clause. Sa responsabilité peut également être engagée pour avoir inséré ou laissé subsister dans l’acte une clause irrégulière.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.