Le locataire dispose d’une faculté de résiliation triennale du bail commercial
Le statut des baux commerciaux permet au locataire de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (C. com. art. L 145-4, al. 2). Cette faculté est spécifique à l’immobilier d’entreprises et le locataire n’est pas tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé (Cass. 3e civ. 16-11-1994 n° 92-18.280 PF : RJDA 1/95 n° 10).
En l’absence de congé triennal, le bail se poursuit au terme de chaque période triennale dans les mêmes conditions que prévues initialement, sauf possibilité de révision légale triennale du loyer (Cass. 3e civ. 10-10-1973 n° 72-13.481 : Bull. civ. III n° 523).
Avant la loi Pinel (n°2014-626 du 18 juin 2014), les parties pouvaient librement exclure du bail la faculté de résiliation triennale offerte au locataire. Les parties s’engageaient alors sur un bail d’une durée ferme sans que le locataire puisse résilier son bail avant l’échéance du contrat.
Depuis la loi Pinel, cette faculté est d’ordre public et elle s’applique aussi bien au bail principal qu’à une convention de sous-location (Cass. 3e civ. 11-12-1996 n° 95-11.018 D, SCI La Fourmi c/ Sté Alpes métal : RJDA 2/97 n° 176).
Toutefois, la loi réserve aux parties quelques exceptions. Bailleur et locataire peuvent ainsi toujours exclure la faculté de résiliation triennale du locataire uniquement pour certains baux limitativement énumérés à l’article L 145-4, al. 2 du Code de commerce :
- Les baux conclus pour plus de neuf ans ;
- Les baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation (locaux « monovalents ») ;
- Les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ;
- Les baux de locaux de stockage mentionnés à l’article 231 ter, III-3° du Code général des impôts (locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production).
Dans ces quatre cas précis, si les parties le prévoient expressément dans le bail, le locataire ne peut résilier son bail lors de chaque échéance triennale, mais uniquement qu’à l’issue du bail. Pour se prémunir, il est d’usage que le bailleur assortisse cette clause d’une indemnité de résiliation, destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur en cas de résiliation anticipée du bail par le locataire alors qu’il était engagé sur une durée ferme (cf. article – Résiliation amiable du bail commercial).
Hormis ces exceptions citées ci-dessus, les parties ne peuvent plus depuis la loi Pinel conférer au bail une durée ferme de 6, 9 ou 10 ans, ou encore assortir l’exercice la faculté de résiliation triennale d’une indemnité de résiliation anticipée payée par le locataire au profit du bailleur (CA Paris 3-5-2002 n° 00-22.731, 16e ch. B).
L’auteur, le destinataire et la forme du congé donneront lieux à un prochain article de blog.
Au total, en immobilier d’entreprise, le statut des baux commerciaux se distingue par cette faculté offerte au locataire de résilier le bail lors de chaque période triennale. Toutefois, le locataire qui donne son congé doit respecter un certain formalisme. En cas de manquement de ce dernier à ses obligations, le locataire est engagé dans une nouvelle période triennale au terme de laquelle son congé prendra seulement effet.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.