Le locataire est-il autorisé à réaliser des travaux d’aménagement ou d’amélioration dans le local qu’il occupe ?
En immobilier d’entreprise, en principe, ni le bailleur ni le locataire ne peuvent procéder à des travaux d’aménagement ou d’amélioration pendant la durée du bail dans le local.
Le locataire est débiteur d’une obligation de conservation du local, c’est-à-dire qu’il est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (cf. article – Obligation de maintenir la destination du local).
Si un état des lieux d’entrée a été réalisé, le locataire doit à sa sortie restituer le local dans l’état où il l’a reçu, conformément à l’état des lieux qui a été établi (cf. article – L’état des lieux d’entrée).
La jurisprudence vient confirmer que le locataire ne peut modifier la forme ou l’aspect de la chose louée (T. civ. Nantes 26-2-1941 : Gaz. Pal. 1941 p. 364).
Attention : les parties peuvent toutefois déroger à ce principe en aménageant le bail.
Il est d’usage que le bail contienne :
- Une clause d’interdiction empêchant le locataire de réaliser tous travaux d’aménagement ou d’amélioration dans le local lors la durée du bail ;
- Ou une clause soumettant la réalisation de ces travaux à l’autorisation du bailleur.
En l’absence de l’une ou l’autre de ces clauses, le principe empêche le locataire de procéder à des travaux d’aménagement ou d’amélioration dans le local. Cependant, il est admis que le locataire puisse procéder à des modifications peu importantes ne pouvant nuire ni à l’immeuble, ni à ses occupants et faciles à faire disparaître (T. civ. Nantes 26-2-1941 : Gaz. Pal. 1941 p. 364), sous réserve, bien sûr, que ces travaux ne modifient pas la destination contractuelle des lieux et ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble, auquel cas il pourrait lui être reproché de ne pas avoir usé de la chose raisonnablement.
Dans le cas, par exemple, de travaux d’aménagement consistant à l’installation d’une mezzanine industrielle autoportante et en l’absence de toute clause dans le bail encadrant les travaux réalisés par le locataire, il est admis que :
- Indépendamment de leur caractère « démontable », ces installations sont qualifiées de « construction » et nécessitent à l’occupant de bénéficier d’une autorisation d’urbanisme (cf. article – Installer une mezzanine démontable nécessite une autorisation d’urbanisme) ;
- Ces travaux de « construction » sont par principe réputés interdits en l’absence de clause spécifique dans le bail, mais en cas de doute sur leur nature, même s’agissant de travaux de faible importance, il est vivement recommandé au locataire de recueillir au préalable l’autorisation du bailleur afin de ne pas subir la résiliation de son bail pour faute grave.
Attention : le locataire qui n’aurait pas soumis la réalisation de travaux d’aménagement ou d’amélioration de toute taille à l’autorisation du bailleur en présence d’une clause l’y obligeant, prendrait donc le risque de subir la résiliation de son bail pour inexécution de sa part à son obligation contractuelle. Le locataire doit donc être très prudent !
Au total, le locataire doit être vigilant : s’il a un doute sur la nature et l’importance des travaux qu’il envisage, ce dernier doit systématiquement recueillir l’autorisation du bailleur avant de les réaliser, au risque de subir la résiliation de son bail pour faute grave.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.