La valeur verte et la décote brune offrent un regard sur la durabilité des bâtiments tertiaires.
Le pacte vert européen (European Green Deal) qui a été dévoilé à la fin de l’annéeLes enjeux environnementaux et la prise de conscience croissante quant à la nécessité de préserver notre planète ont transformés significativement le secteur de l’immobilier. Les bâtiments tertiaires (commerces, bureaux, bâtiments industriels et d’activités, etc.), sont de plus en plus évalués sur leurs performances énergétiques, donnant naissance aux concepts de « valeur verte » et de « décote brune ».
Il existe plusieurs méthodes d’évaluation de la valeur d’un bien immobilier : parmi elles, la méthode par capitalisation qui est la plus utilisée se décompose en trois étapes :
- Déterminer la valeur locative du bien par comparaison avec d’autres biens à caractéristiques équivalentes ;
- Définir le taux de capitalisation à retenir qui varie généralement entre 4 et 11 % selon plusieurs critères intrinsèques et extrinsèques (environnement direct au sein de la zone d’activités, qualité de la construction, rareté économique du bien sur le marché, etc.) ;
Depuis peu, les experts immobiliers retiennent la valeur verte qui prend en compte l’augmentation de valeur de l’immeuble engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale par rapport à un autre, toutes choses égales par ailleurs.
Le calcul de la valeur verte tient compte également de la consommation d’énergie du bien, au travers du Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Pour résumer, moins le bâtiment est consommateur d’énergie, meilleure est sa performance énergétique et donc cela réduit l’ampleur et le montant des travaux de mise en conformité à réaliser dans l’immeuble. Ces travaux représentent la « décote brune » définie ci-après.
La valeur verte représente un atout économique et environnemental
Afin d’améliorer la valeur verte d’un bâtiment d’entreprise, il est nécessaire d’améliorer ses propriétés éco-responsables et de prévoir un équipement avec des technologies énergétiques avancées, des systèmes de gestion de l’eau efficaces et de choisir une conception axée sur la réduction de l’empreinte carbone. Les bâtiments dits « verts » présentent de nombreux avantages économiques et en terme de confort pour leurs occupants. En effet, ces derniers réduisent les coûts d’exploitation à long terme en minimisant la consommation d’énergie et en optimisant l’utilisation des ressources. Les économies réalisées sur les factures d’énergie et d’eau peuvent compenser les coûts initiaux plus élevés associés à la construction d’un bâtiment.
Les entreprises cherchent également de plus en plus à améliorer leur responsabilité sociale (RSE) et par conséquent, obtenir une image de marque. Cette image de marque est rendue possible au travers de pratiques commerciales durables, de l’emplacement des locaux et surtout, des bâtiments verts qui démontre leur engagement envers la responsabilité sociale et environnementale.
La décote brune, synonyme de risques et d’obsolescence environnementale
À l’inverse de la valeur verte définie ci-dessus, la décote brune reflète la perte de valeur associée aux travaux de mise en conformité à réaliser dans l’immeuble. Les bâtiments obsolètes sur le plan écologique peuvent subir une décote significative en raison des coûts potentiels plus ou moins importants de mise à niveau ou de rénovation pour les rendre conformes aux normes actuelles ou futures ainsi qu’aux nouvelles exigences du marché qui est en pleine phase de transition.
Au total, la valeur verte et la décote brune sont des concepts innovants d’évaluation d’immeubles d’entreprises de plus en plus regardés par les acteurs du marché : promoteurs, investisseurs, occupants, banquiers, assureurs, etc.
Recommandation : Consultez votre architecte qui vous accompagnera dans l’amélioration énergétique de votre bâtiment.