Investir dans l’immobilier d’entreprise de deuxième main en pensant faire des économies est une erreur de raisonnement.
Bon nombre d’entreprises achètent des locaux d’activités de deuxième main, pensant s’engager dans un investissement beaucoup moins coûteux, parfois jusqu’à 50%, qu’un bâtiment neuf.
Malheureusement, d’un point de vue financier et très heureusement au regard de l’impérieuse nécessité de protéger notre planète, le législateur a décidé de mettre en place un dispositif de mesures et travaux afin d’améliorer l’efficacité environnementale des bâtiments d’environ plus de 5 ans d’âge (estimation prudente), y compris en immobilier d’entreprise (confère notre article de blog « rénovation des bâtiments »).
La Loi Climat & Résilience ajoutée à d’autres dispositifs réglementaires sonne le glas des « passoires » énergétiques et environnementales, en imposant des travaux de rénovation coûteux à presque tous les bâtiments existants, dès l’engagement d’une petite modification sujette à Permis de Construire telle que l’ajout d’une simple fenêtre.
En se risquant prudemment à une estimation, un bâtiment d’activité en état « très moyen » datant des années 1990 coûterait aujourd’hui à l’acquisition environ 800 €/m², soit environ de 600 € à 800 € de moins qu’un bâtiment neuf clos & couvert réseaux en attente avec un permis de construire demandé en 2022. Mais ce bâtiment ancien nécessitera plus tôt que tard les principales restructurations suivantes, dès lors qu’une demande de permis de construire, pour la moindre ouverture ou extension de surface, devra être obtenue :
- Installation photovoltaïque ou toiture végétalisée ;
- Renforcement structurel de la charpente ;
- Remplacement de l’étanchéité ;
- Renforcement de l’isolation couverture ;
- Renforcement de l’isolation extérieure des murs ;
- Réfection de la façade ;
- Très probable remplacement des menuiseries extérieures ;
- Pré-équipement pour bornes de recharge de véhicules ;
- Bornes de recharge de véhicules ;
- Ajout probable de séparateurs d’hydrocarbures ;
- Probable restructuration des voiries ;
- Honoraires d’architecte, de bureaux études et de contrôle.
Ces 12 points précédents transformant le clos & couvert du bâtiment ancien coûteront très probablement environ 600 €/m² HT.
De surcroît, en « bon père de famille » protégeant son patrimoine et en manager soucieux de l’ergonomie et du bien-être de ses employés, le dirigeant d’entreprise devra probablement engager très rapidement la restructuration des aménagements intérieurs, restructuration qui coûtera probablement 800 €/m² HT pour les bureaux occupant généralement 25% de la surface totale du bâtiment d’activité.
Au total, le bâtiment ancien deviendra rapidement et nécessairement un actif d’immobilier d’entreprise équivalent neuf au coût du neuf,
soit 800 € + 600 € + 800 € x 25% = 1 600 €/m² HT avec aménagements intérieurs neufs.
Les budgets « low cost » d’investissement dans « le deuxième main » des bâtiments d’activités sont révolus au bénéfice de la « protection de la planète et de l’humanité » pour reprendre l’expression de l’immense Albert Jacquard !
Recommandation : consultez votre architecte et les services de l’urbanisme lorsque vous achetez un bâtiment de 2ème main afin d’évaluer les travaux de rénovation que vous devrez engager sous 3 à 5 ans.