Quels sont les (nombreux) critères à prendre en compte pour choisir la zone d’implantation de son entreprise ?
En immobilier d’entreprises, il est important de choisir minutieusement l’emplacement de son entreprise (cf. article – Emplacement et bâtiment). En effet, de nombreux critères sont à prendre en considération avant de choisir sa nouvelle zone d’implantation telles que les caractéristiques intrinsèques de l’entreprise selon son domaine d’activité et selon la stratégie patrimoniale de l’investisseur (1). D’autres critères vont se baser sur l‘analyse économique d’un territoire à plusieurs échelles jusqu’à la considération de qualité de la ville d’accueil ou de ses Zones d’Activités Economiques (ZAE) (2).
Et depuis peu, les dirigeants d’entreprises doivent également anticiper l’évolution des nombreuses normes environnementales qui s’imposent en immobilier d’entreprises, ainsi que l’apparition de la Loi Climat & Résilience et du Décret Tertiaire qui sonnent comme une révolution. Ces nouvelles dispositions contraignent davantage la prise de décision du dirigeant d’entreprise dans le choix d’implantation de sa structure et l’acquisition du bâtiment.
1. Les critères propres à l’entreprise et à son dirigeant :
Chaque entreprise est différente : de nombreux critères propres à celle-ci vont impacter et déterminer le choix de son lieu d’implantation. Il est conseillé de s’implanter dans une ZAE adaptée à son domaine d’activités. Il existe plusieurs typologies de zones d’activités et chacune d’entre elle est spécifique avec un environnement, des équipements et des services différents : zone industrielle, logistique, artisanale, commerciale, tertiaire, zone mixte ou encore centre-ville.
La prise de décision du dirigeant va également dépendre de sa stratégie patrimoniale s’il souhaite acheter ses locaux. Le choix d’implantation de la zone d’accueil devra prendre en compte : les aspirations et contraintes personnelles du dirigeant, les facteurs de qualité de la ZAE listés ci-dessous, le potentiel de réversibilité de la zone, sa visibilité ou encore le notoriété et l’attractivité de la zone s’il souhaite l’associer à l’image de son entreprise. Car tous ces facteurs influenceront la valorisation de l’immeuble dans le temps.
2. Critères économiques, sociaux et urbains du territoire :
L’attractivité économique, sociale et urbaine d’un territoire, à plusieurs échelles, doit être analysée par le dirigeant avant de s’y implanter : la région, l’agglomération, la ville et la ZAE.
Cette analyse doit ensuite se superposer à l’étude des différents bassins d’emplois du territoire afin de rapprocher la structure d’un gisement de ressources humaines ciblées. Puis, il doit anticiper les nouveaux modes de travail et de mobilité.
Après avoir réalisé cette étude et sélectionné un territoire donné, le choix de la ZAE n’est pas des plus faciles. Deux catégories de facteurs sont à prendre en compte pour évaluer la qualité d’une ZAE et son adéquation avec les besoins de l’entreprise : les facteurs endogènes à la ZAE (a) et ses facteurs exogènes (b).
a) Facteurs endogènes de la ZAE :
Ci-après une liste non-limitative des facteurs internes à la ZAE qui impactent sa qualité et qu’il est nécessaire d’apprécier avant de s’y implanter : la typologie de la ZAE (commerce, industrie, etc.), sa superficie, son ancienneté (et celle de ses bâtiments), le niveau de foncier encore disponible en son sein, l’offre de parkings publics, les projets d’aménagements urbain en son sein, la présence d’offres de transports en communs et d’offres de services (restaurants, commerces, etc.), l’intensité des espaces verts dans la zone (ces derniers représentent 20% de la valeur de votre immeuble d’entreprise), la salubrité et la sécurité de la ZAE, la qualité des voieries et leur adaptabilité aux poids-lourds (aires de manœuvres, etc.), la cohérence et la qualité architecturale, la présence de la fibre, les activités voisines (pollution sonore, visuelle ou olfactive), le nombre d’entreprises et la liste des secteurs d’activités dans la zone, la taille moyenne des entreprises la composant, le nombre d’emplois, etc.
b) Facteurs exogènes de la ZAE :
Ci-après une liste non-limitative des facteurs externes à la ZAE qui impactent sa qualité et qu’il est nécessaire d’apprécier avant de s’y implanter : ses accès routiers (embranchements autoroutiers), la proximité de la zone avec une gare (TGV, TER, RER, Transilien, Metro, etc.) ou un aéroport, la proximité avec un centre-urbain (offre de services), la proximité avec des quartiers dangereux, la proximité avec des zones d’habitations (risque d’enclavement et de perturbation de l’activité), les projets urbains à proximité de la zone, etc.
Au total, il est important de choisir minutieusement l’emplacement de son bâtiment d’entreprises et de nombreux facteurs sont à prendre en compte avant de choisir sa nouvelle zone d’implantation.
Recommandation : consultez plusieurs professionnels de l’immobilier et les collectivités locales qui vous accompagneront dans l’étude des critères d’implantation de votre entreprise.