L’emplacement du bâtiment conserve une importance cruciale qui diminue probablement avec la Loi Climat et Résilience.
Acquérir ou construire un bâtiment d’activité nécessite avant tout de choisir minutieusement son emplacement en s’imposant de nombreux critères principalement liés à l’activité de l’entreprise occupante et à la stratégie patrimoniale de l’investisseur : l’attractivité économique, sociale et urbaine de sa région, son agglomération et sa ville d’implantation, les règles d’Urbanisme applicables à l’emplacement, ses accès routiers (embranchements autoroutiers) et transports en commun (TGV, tram, bus), son implantation dans une zone dédiée à son activité (ZAE, etc.), l’état de la zone d’activité d’implantation (sécurité, voirie, fibre, réseaux, etc.), le règlement de la zone d’activité, les activités voisines et leur éventuelles nuisances (comme les bruits, odeurs, poussières), l’état des ensembles immobiliers voisins ou l’historique des éventuelles pollutions détectées des terrains avoisinants, entre autres, sont importants.
Il convient de consulter les collectivités locales afin d’évaluer l’évolution programmée des différents critères énoncés ci-dessus et de détecter tous les autres phénomènes qui pourraient altérer la qualité de l’emplacement visé.
Dans l’hypothèse de l’acquisition de l’ensemble immobilier, il faut aussi s’interroger sur le nombre d’activités qui seront susceptibles d’être intéressées par l’emplacement, avant même son bâtiment, dans l’hypothèse où son premier occupant quittait l’immeuble. Cette flexibilité d’usage de l’ensemble immobilier est aussi dépendante de son emplacement : elle influence grandement sa valeur.
Il faut compter au moins une cinquantaine d’heures d’investigation pour se donner une chance d’évaluer convenablement la qualité d’un emplacement d’immobilier d’entreprise. L’analyse des documents collectés est nécessaire à la prise de décision et au dossier de financement de l’investissement.
L’emplacement d’un bâtiment peut représenter une part prédominante de la valeur de l’ensemble immobilier : il convient d’être très vigilant ce sujet.
La forte évolution en cours de la réglementation destinée à la protection de notre planète, en particulier la Loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22/08/2021, tend vers l’imposition d’une forte restructuration de la majorité des locaux d’activités en matière d’efficacité énergétique, d’usage de l’eau et de protection de la biodiversité. La qualité de la construction sur ces trois grands sujets prend une ampleur majeure qui pourrait supplanter l’importance de son emplacement dans la valeur d’usage et patrimoniale de l’ensemble immobilier.
À compter de 2021, rien ne sert de détenir un immeuble extrêmement bien placé s’il demeure une « passoire énergétique » et/ou une nuisance environnementale !
Recommandation : consultez plusieurs professionnels de l’immobilier et les collectivités locales pour vous forger votre intime conviction sur la qualité d’un emplacement d’immobilier d’entreprise.