Le bail à paliers est un mécanisme contractuel permettant aux parties d’adapter progressivement le loyer à un contexte économique particulier.
En immobilier d’entreprises, le contrat de bail stipule que le locataire est tenu au paiement du loyer et les parties précisent le type et les modalités de paiement du loyer, sous peine de subir la résiliation du bail commercial (cf. article – Obligation du locataire de payer le loyer). La détermination du loyer initial est libre et les parties peuvent appliquer différents types de loyers (cf. article – Les formes de loyer du bail commercial).
Parmi les différents types de loyers, les parties peuvent insérer dans le bail une clause dite de loyer à paliers ; on parle alors de bail à paliers.
La clause de loyer à paliers, une fois insérée dans le bail, prévoit une évolution du prix du loyer, généralement progressive, par avance quant à son montant et quant à la date à laquelle elle devra se produire.
Les évolutions (les paliers) prévues par les parties interviennent automatiquement et indépendamment de l’application des règles de la révision légale triennale ou d’une éventuelle indexation du loyer en application d’une clause d’échelle mobile (voir aussi : La révision du bail commercial : un sujet récurrent et délicat).
Le recours au bail à paliers peut être justifié par l’existence de travaux dans le local à la charge du locataire. C’est souvent le cas du bail avec allègement ou franchise. En fonction de l’importance et de la durée des travaux, les parties conviennent alors d’un simple allégement ou d’une franchise de loyer (cf. article – Zoom sur les travaux d’aménagement dans le local ; Travaux d’aménagement ou d’amélioration réalisés par le locataire dans le local ; Les équipements techniques de l’immeuble : un axe de performance énergétique ; L’annexe environnementale : bailleur et locataire face aux obligations du Décret tertiaire).
Attention : il est important de ne pas confondre la clause de loyer à paliers et la clause d’allègement ou de franchise de loyer. Ces deux clauses se ressemblent mais leur fonctionnement est différent.
Le bail à paliers est un mécanisme contractuel dans lequel les parties font évoluer le prix du loyer lors de chaque palier,alors que le bail avec allégements ou franchise du loyer est un bail classique dans lequel le loyer contractuel reste fixe avec des modalités particulières de paiement du loyer (le bailleur accepte de de ne pas percevoir tout ou partie du loyer pendant une durée convenue contractuellement).
Au regard du risque de confusion entre ces deux méthodes, il est conseillé au locataire de rédiger la clause du loyer dans le bail avec le plus grand soin en citant notamment le mécanisme.
Si les parties décident de conclure un bail à paliers, elles doivent introduire dans la clause du loyer le mécanisme d’évolution du loyer par paliers au moyen par exemple de la formule suivante : « le loyer initial est composé de trois paliers successifs d’un montant de 15 000 € les deux premières années, de 20 000 € la troisième année et de 25 000 € les six dernières années ».
Toutefois dans le bail avec franchise de loyer, si les parties décident d’étaler l’allégement ou la franchise du loyer sur plusieurs années, cela accroît encore plus le risque de confusion avec le bail à paliers.
Pour éviter ce risque, il est recommandé aux parties d’inclure la formule suivante dans le bail : « le loyer initial est fixé à 25 000 € par an. À titre exceptionnel, le bailleur accorde au locataire une franchise de loyer qui sera étalée dans le temps de sorte que le loyer sera fixé de la manière suivante :
- Première année : le loyer ne sera pas perçu ;
- Deuxième année : 10 000 € ;
- Troisième année : 20 000 € ;
- A partir de la quatrième année, le loyer initial fixé à 25 000 € sera applicable ».
La conséquence de requalification du loyer à paliers en clause de franchise ou allègement du loyer impactera le loyer contractuel initial à la hausse. Cette situation est désavantageuse pour le locataire en cas d’indexation du loyer ou de révision triennale.
Au total, le bail à paliers est un mécanisme contractuel dans lequel les parties font évoluer le prix du loyer par paliers en cours de bail. Il est vivement conseillé au locataire de rédiger la clause du loyer à paliers de façon claire et non-équivoque au risque de subir une requalification par les juges du fond de la clause du loyer à palier en clause de franchise de loyer.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.