Quels sont les types de loyers auxquels peut être soumis le locataire d’un local commercial ?
L’article 1728-2° du Code Civil stipule que le locataire est tenu « de payer le prix du bail aux termes convenus ». Ainsi, en immobilier d’entreprises, le paiement du loyer d’un bail commercial est l’une des principales obligations du locataire. Le contrat de bail doit préciser le type et les modalités de paiement du loyer. En cas de manquement à son obligation contractuelle, le locataire peut subir la résiliation du bail commercial.
La détermination du loyer initial est libre. Cependant, avant de conclure le contrat de bail, le locataire doit savoir qu’il existe différents types de loyers commerciaux dont certains sont directement liés à son activité. Le locataire doit donc faire preuve de vigilance, car un tel choix n’est pas sans incidence sur sa trésorerie.
Loyer forfaitaire
Le loyer peut être fixé forfaitairement à un montant annuel sans référence à la surface louée, ni précision quant à la méthode utilisée. Mais en pratique, le loyer est fixé en fonction de la surface. La méthode consiste à calculer le nombre de mètres carrés de surfaces utiles locatives, multiplié par un prix au mètre carré annuel afin d’obtenir le montant du loyer annuel hors TVA, hors charges dont devra s’acquitter le locataire.
Attention : le bail détermine la périodicité du paiement du loyer. Le loyer est très souvent payable trimestriellement d’avance, par virement bancaire.
Clause recette
Lorsque le bail est assorti d’une clause recette, le loyer comprend un montant fixe minimum et une partie variable en pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Toutefois, le locataire doit choisir avec prudence l’assiette du pourcentage.
Clause d’échelle mobile ou clause d’indexation
La clause-recette se distingue de la clause d’indexation. Cette dernière constitue un mécanisme de révision automatique du loyer par indexation en fonction d’un indice choisi par les parties. Lorsque le bail prévoit à la fois une clause recette et une clause d’indexation, le loyer est dit binaire : il subit une indexation de la partie fixe à l’indice choisi et une variation de la partie variable en fonction du chiffre d’affaires. Cette clause présente l’avantage d’apporter davantage de souplesse au locataire. La périodicité d’application de cette clause étant laissée à la libre appréciation des parties, elle est calquée à titre de simplification sur la périodicité du paiement du loyer qui est en général trimestrielle.
Clause d’actualisation
Contrairement à la clause d’indexation qui s’applique tout au long de la durée de vie du bail, la clause d’actualisation permet d’actualiser le montant du loyer fixé initialement entre les parties, en fonction de l’évolution de l’indice choisi par les parties entre la date de conclusion du bail et celle de l’entrée dans les lieux du locataire ou de sa prise d’effet.
Bail à paliers
Le bail à paliers est un contrat par lequel les parties prévoient par avance à une date précise, l’évolution progressive du montant du loyer. Ces évolutions prévues interviennent automatiquement et indépendamment de l’application des règles de la révision légale triennale ou de l’indexation du loyer.
Clause d’allègement ou de franchise
A travers cette clause, le bailleur accepte de diminuer ou de ne pas percevoir pendant une durée prévue entre les parties, le loyer initialement convenu. À l’issue de la période d’allègement ou de franchise, le locataire commence à payer son loyer au bailleur.
Le recours au bail à paliers ou à une clause d’allègement ou franchise peut s’appliquer en cas de travaux d’aménagements à la charge du locataire, à titre de compensation. En fonction de l’importance et de la durée des travaux, les parties ajustent la clause et conviennent d’un simple allégement ou d’une franchise de loyer.
Au total, le locataire doit être vigilant quant au choix et à l’application du type de loyer, en veillant à son adéquation avec son activité et les circonstances dans lesquelles il prend le local à bail.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.