L’annexe environnementale du bail commercial permet d’organiser la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire afin d’atteindre les objectifs fixés par le Décret tertiaire.
Le décret du 23 juillet 2019 dit « Décret tertiaire » vient secouer le secteur de l’immobilier d’entreprise en imposant aux acteurs le respect des objectifs de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018.
Ces objectifs se traduisent par une réduction progressive de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1.000 m² afin de lutter contre le changement climatique (cf. Article – Décret tertiaire)
Dans le cadre d’un bail commercial, cette obligation de réduction de la consommation énergétique du local s’impose aussi bien au bailleur qu’au locataire qui sont « co-responsables » et débiteurs d’une obligation de résultat en matière d’efficacité énergétique du local selon le décret.
Ces mesures obligent donc les parties à collaborer pour se répartir intelligemment les rôles et les actions à mener afin d’atteindre « ensemble » les objectifs fixés par le décret. Car, en cas de manquement à leurs obligations, des sanctions financières seront applicables à chacune des parties selon le décret.
Ces actions dépendent de la rédaction du bail commercial et de son annexe environnementale si elle existe.
L’annexe environnementale est issue du modèle anglo-saxon, « green lease », qui inclut dans les rapports contractuels des enjeux environnementaux telles que la consommation d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre et la production de déchets et qui se traduisent par des obligations contractuelles et l’atteinte d’objectifs.
L’annexe environnementale doit être obligatoirement annexée à tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012 et portant sur des locaux de plus de 2.000 m² à usage de bureau ou de commerce (C. envir. art. L 125-9, al. 1). Mais afin d’accélérer la transition énergétique et la décarbonation de l’immobilier, il est vivement recommander aux parties de rédiger une annexe environnementale, même si les parties sont situées hors du champ d’application et aussi bien en cas de signature d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou en encore en cours de bail.
Il est utile de rappeler qu’il est d’usage que les parties se répartissent conventionnellement les travaux d’entretien et de réparation et de remplacement du local et ses équipements à travers un inventaire précis et limitatif.
A ce titre, il est rappelé que le bailleur peut, depuis loi Pinel, transférer au locataire tout ou partie des travaux d’entretien, de réparation et de remplacement du local et même ceux rendus obligatoires par l’administration et ceux causés par la vétusté, dès lors qu’ils ne relèvent pas des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil.
Par principe, la loi permet donc de répartir entre les parties les travaux nécessaires afin d’atteindre les objectifs décret tertiaire de la façon suivante :
- Propriétaire : les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ;
- Locataire : tous les autres travaux.
Par ailleurs, son intérêt est bilatéral :
- Pour le bailleur – propriétaire : améliorer la performance énergétique de son immeuble loué et conserver son locataire ;
- Pour le locataire : améliorer le confort et le bien-être de ses collaborateurs et ses clients, réduire les charges liées à l’exploitation du local et se démarquer d’un point de vue marketing.
Au total, l’enjeu de l’annexe environnementale va donc au-delà des simples rapports contractuels. Elle assure entre les parties une répartition des travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du local loué et sa conformité avec les objectifs du Décret tertiaire. Il est donc dans l’intérêt aussi bien du bailleur que du locataire d’établir cette annexe afin de définir les travaux les plus urgents et les plus adaptés en fonction de la situation des locaux loués.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.