L’annexe environnementale du bail commercial permet d’organiser la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire afin d’atteindre les objectifs fixés par le décret tertiaire.
Le décret du 23 juillet 2019 dit « Décret tertiaire » ou « Décret rénovation tertiaire » vient perturber le secteur de l’immobilier d’entreprise en imposant aux acteurs le respect des objectifs de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018.
Ces objectifs se traduisent par une réduction progressive de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1.000 m² afin de lutter contre le changement climatique. Les objectifs et le champ d’application du décret sont définis à l’article – Décret tertiaire généralités.
Dans le cadre d’un bail commercial, cette obligation de réduction de la consommation énergétique du local s’impose aussi bien au bailleur qu’au locataire qui sont « co-responsables » et débiteurs d’une obligation de résultat en matière d’efficacité énergétique du local selon le décret.
Ces mesures obligent donc les parties à collaborer pour se répartir intelligemment les rôles et les actions à mener afin d’atteindre « ensemble » les objectifs fixés par le décret. Car, en cas de manquement à leurs obligations, des sanctions financières sont applicables à chacune des parties (cf. article – Décret tertiaire généralités).
Ces actions dépendent de la rédaction du bail commercial et de son annexe environnementale si elle existe.
Si tel n’est pas le cas, c’est à l’une ou l’autre des parties de prendre en charge la mise en œuvre des actions rendues nécessaires. Le plus souvent, ces actions portent sur des équipements démontables et peuvent donc être facilement réalisées.
Il est utile de rappeler qu’il est d’usage que les parties se répartissent conventionnellement les travaux d’entretien et de réparation du local à travers un inventaire précis et limitatif (cf. article – Inventaire des charges locatives).
Le bailleur peut, depuis loi Pinel (n°2014-626 du 18 juin 2014), transférer au locataire tout ou partie des travaux d’entretien et de réparation du local et même ceux rendus obligatoires par l’administration (cf. article – Contrôle technique périodique), dès lors qu’ils ne relèvent pas des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ou de l’obligation de délivrance du bailleur.
Par principe, la loi permet donc de répartir entre les parties les travaux rendus obligatoire par le décret tertiaire de la façon suivante :
- Propriétaire : les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil touchant à la structure de l’immeuble et qui concernent grosso modo ce que l’on appelle « le clos et le couvert » ;
- Locataire : tous les travaux à l’exception de ceux qui sont non-imputables au locataire car relevant de l’article 606 du Code civil.
C’est dans ce contexte qu’est apparue en même temps que la réglementation environnementale, l’annexe environnementale issue du concept d’origine anglo-saxonne « green lease ». Intégrée au bail, cette annexe inclut dans les rapports contractuels des enjeux environnementaux telles que la consommation d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre et la production de déchets. Ces enjeux se traduisent par des obligations contractuelles qui permettront aux parties d’atteindre les objectifs fixés par le décret tertiaire (cf. article – Décret tertiaire généralités), tout en facilitant la gestion locative du local.
Son intérêt est bilatéral :
- Pour le propriétaire : améliorer la performance de l’immeuble loué et conserver son locataire ;
- Pour le locataire : améliorer le confort et le bien-être de ses collaborateurs et ses clients, réduire les charges liées à l’exploitation du local et ainsi améliorer la productivité de l’entreprise.
Au total, l’enjeu de l’annexe environnementale est donc d’encadrer dans le bail commercial la répartition entre les parties des travaux d’amélioration de la performance énergétique du local loué. Il est donc dans l’intérêt du bailleur mais aussi du locataire d’établir cette annexe afin de définir les travaux les plus adaptés à leur situation, d’encadrer la répartition des gains financiers issus desdits travaux, mais aussi d’atteindre dans les meilleurs conditions et délais, sans perturber l’activité du locataire, les objectifs fixés par le décret tertiaire.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.