Quel est l’enjeu pour les parties d’encadrer les travaux d’aménagement du local dans le bail ?
En immobilier d’entreprise, en cours de bail, le locataire doit réaliser obligatoirement des travaux d’entretien et de réparation du local qu’il occupe (cf. article – Obligation d’entretien & réparation du locataire). Ces derniers ne doivent pas être confondus avec les travaux d’aménagement ou d’amélioration qui pourraient être réalisés dans le local par l’une des parties en cours de bail. Il est en effet d’usage que le bail interdise au locataire de procéder à de tels travaux pendant la durée du bail.
Les travaux d’aménagement intérieur sont primordiaux dans le cadre d’une prise à bail, car ils permettent de créer les espaces intérieurs du local nécessaires à son exploitation par le locataire, de décorer le local et de l’équiper sur-mesure selon ses besoins et son activité.
Même s’ils sont moins importants que les travaux de rénovation pouvant toucher au gros-œuvre (cf. article – Article 606 du Code Civil), les travaux d’aménagement nécessitent certaines études et une planification préalable, car ils mobilisent la compétence de plusieurs corps de métier (platerie, électricité, CVC, sanitaire, menuiserie, peinture, mobilier, etc.). Ainsi, les travaux d’aménagement intérieur appellent à la vigilance des parties car ils représentent un investissement conséquent, ainsi qu’une source de risque et de stress, obligeant les co-contractants à les encadrer dans le bail.
Lors de la prise à bail du local plusieurs situations peuvent apparaître :
- Le local est proposé nu par le bailleur au locataire, sans aménagements (livré clos & couvert, VRD et espaces verts réalisés, réseaux et fluides en attente à l’intérieur du lot.), ce qui est fréquent lorsque le bâtiment est neuf ou rénové, en cas de première occupation par le locataire ;
- Soit le local est déjà aménagé par l’ancien locataire. Le nouveau locataire peut soit décider de supprimer les aménagements du précédent locataire pour réaliser ses aménagements correspondant aux besoins de son activité, soit les conserver s’ils ne sont pas trop spécifiques et qu’il peut les réutiliser dans le cadre de son activité.
Toutefois, il est nécessaire de distinguer :
1. Les travaux d’aménagement ou d’amélioration réalisés par le bailleur :
Certains bailleurs peuvent réaliser les travaux d’aménagement ou d’amélioration demandés par le locataire en contrepartie d’un complément de loyer.
Mais pendant la durée du bail, l’article 1723 du Code civil interdit au bailleur de changer la forme du bien loué, en incluant ses dépendances et accessoires. Ainsi, le bailleur ne peut réaliser de travaux dans le local sans l’accord du locataire, sauf en cas de force majeur lorsque des réparations urgentes s’imposent dans le local l’obligeant ainsi à y intervenir.
2. Les travaux d’aménagement ou d’amélioration réalisés par le locataire :
De son côté, le locataire est tenu d’user raisonnablement de la chose louée et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (C. civ. art. 1728, 1° | cf. article – Bailleur et locataire sont étroitement liés par la destination du local). Il doit en outre rendre la chose dans l’état où il l’a reçue si un état des lieux d’entrée a été établi (C. civ. art. 1730 | cf. article – L’état des lieux protège), ou en bon état de réparations locatives en l’absence d’état des lieux (C. civ. art. 1731).
Par principe, même s’il est d’usage qu’une clause soit insérée dans le bail, conditionnant la réalisation de travaux d’aménagement ou d’amélioration dans le local à l’autorisation du bailleur, il est interdit au locataire de modifier la forme ou l’aspect de la chose louée en cours de bail (cf. article – Quid des travaux d’aménagement ou d’amélioration réalisés par le locataire dans le local ?).
Attention : le locataire doit être vigilant car même en l’absence d’une telle clause, en fin de bail, le bailleur pourra exiger au locataire une remise en état des lieux dans leur état antérieur (Cass. 3e civ. 19-1-1999 n° 45 D : RJDA 3/99 n° 259).
Le locataire doit nécessairement se soumettre au formalisme prévu par le bail et obtenir l’autorisation du bailleur avant d’entreprendre tous travaux d’aménagement potentiellement envisagés. La clause prévoit même généralement que la réalisation desdits travaux doit nécessairement être réalisée sous la surveillance du maître d’œuvre choisi par le bailleur et que le locataire est tenu de présenter à ce dernier les plans d’aménagement qu’il projette de réaliser dans le local afin qu’il puisse les valider.
Enfin, en cas de violation de ladite clause par le locataire, si celui-ci réalise des travaux sans avoir obtenu l’autorisation du bailleur, il s’expose à la résolution du bail à ses torts pour faute commise, y compris sur le fondement de la clause résolutoire (cf. article – Quel est le rôle du juge dans la mise en œuvre de la clause résolutoire ?), mais aussi au refus de renouvellement du bail (C. com. art. L 145-17).
Au total, au regard de leur montant et de leur importance, les travaux d’aménagement sont un élément important dans le bail à ne pas négliger, car ils perdurent dans le local et ils soutiennent l’activité du locataire. Dans ce contexte il semble primordial que les parties les encadrent dans le bail.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.