La clause d’indexation du loyer

Quelles sont les règles d’indexation du loyer en cours de bail commercial ?

En effet, il existe différents types de loyers commerciaux (cf. article – Les formes de loyer du bail commercial sont nombreuses). Parmi eux, on retrouve la clause d’échelle mobile aussi appelée clause d’indexation.

La clause d’indexation constitue un mécanisme de révision automatique du loyer par indexation en fonction d’un indice choisi par les parties, à des échéances prévues au contrat.

L’intérêt d’un tel mécanisme est double :

D’une part, elle permet de protéger les parties contre les risques de variations de valeur de la monnaie de paiement (en cas de période d’inflation par exemple). Ainsi, au regard de la longue durée des baux commerciaux une telle clause, si elle est insérée dans le bail, protège l’équilibre du contrat dans le temps face à l’évolution des circonstances économiques ;
D’autre part, elle constitue un mécanisme de révision plus souple que la révision légale triennale de l’article L 145-38 du Code de commerce qui est d’ordre public est qui peut être demandée par l’une des parties lors de chaque échéance triennale du bail à certaines conditions. En effet, la clause d’indexation permet une variation du loyer automatique pour une périodicité généralement annuelle.

Attention, la clause d’indexation ne doit pas être confondue avec d’autres formes de loyer tel que :

La clause d’actualisation du prix initial par laquelle le loyer originaire est déterminé en fonction de l’évolution de l’indice choisi par les parties entre la date de conclusion du bail et la date d’entrée en jouissance du locataire ;
La clause-recettes, prévoyant que le loyer peut être majoré d’une partie variable en pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

Il arrive que les clauses d’indexation dans les baux soient parfois mal rédigées. Afin d’éviter le risque de contestation de la clause par l’une des parties puis l’interprétation du Juge, il est vivement conseillé aux parties d’insérer dans le bail une clause claire et précise attestant la commune intention des parties de s’y soumettre et intégrant les critères suivants :

Une adaptation automatique du loyer aux échéances préalablement fixées dans le bail ;
L’indice applicable pour effectuer l’indexation ;
La périodicité de la variation du loyer.

Le choix de l’indice d’indexation est librement déterminé entre les parties. Toutefois, pour être applicable, l’indice choisi doit être en relation directe avec l’objet du bail ou avec l’activité de l’une des parties. Sont donc applicables l’ILC, l’ILAT ou encore l’ICC (cf. article – L’Indice du Coût de la Construction (ICC) est toujours d’actualité !).

La référence à un indice illicite est sanctionnée par la nullité de la clause mais elle n’affecte en aucun cas la validité du bail tout entier.

La périodicité d’application de la clause d’échelle mobile est librement définie entre les parties. Le plus souvent, la clause prévoit une variation annuelle du montant.

L’indexation du loyer varie à la hausse comme à la baisse. En effet, une clause d’échelle mobile qui exclut la réciprocité de la variation et qui stipule que le loyer ne peut être révisé que dans un sens (qu’à la hausse ou qu’à la baisse) est illicite.

Au total, la clause d’indexation constitue un mécanisme de révision automatique du loyer par indexation de celui-ci en fonction d’un indice choisi par les parties à des échéances prévues au contrat. Il est d’usage et recommandé aux parties d’insérer dans le bail une clause d’indexation qui les protège car elle permet de limiter dans le temps le risque de déséquilibre du contrat face aux éventuelles circonstances économiques pouvant survenir en cours de bail.

Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.