La clause d’allègement ou de franchise du loyer peut s’appliquer lorsque le locataire réalise des travaux dans le local.
En immobilier d’entreprises, le contrat de bail stipule que le locataire est tenu au paiement du loyer et les parties précisent le type et les modalités de paiement du loyer, sous peine de subir la résiliation du bail commercial (cf. article – Obligation du locataire de payer le loyer). La détermination du loyer initial est libre et les parties peuvent appliquer différents types de loyers (cf. article – Les formes de loyer du bail commercial) parmi lesquels on retrouve la clause d’allègement ou de franchise du loyer dont les mécanismes sont très proches et peuvent se confondre.
Cette clause consiste en une acceptation du bailleur de diminuer (allègement) ou de ne pas percevoir (franchise) le loyer contractuellement convenu pendant une durée prévue entre les parties (en général de 1 à 3 mois). À l’issue de la période d’allègement ou de franchise du loyer, le locataire commence à payer le loyer contractuel dans son entièreté.
Le recours à la clause d’allègement ou de franchise du loyer peut s’appliquer lorsque le locataire est amené à réaliser des travaux dans le local. Selon la nature, l’ampleur et la durée des travaux à réaliser par le locataire, les parties ajustent la clause et conviennent d’un simple allègement ou d’une franchise de loyer plus ou moins longue (cf. article – Zoom sur les travaux d’aménagement dans le local ; Travaux d’aménagement ou d’amélioration réalisés par le locataire dans le local ; Les équipements techniques de l’immeuble : un axe de performance énergétique ; L’annexe environnementale : bailleur et locataire face aux obligations du Décret tertiaire).
Attention : cet aménagement du loyer doit clairement être précisé dans le bail. En effet, la simple acceptation par le bailleur d’un loyer réduit (allègement) au-delà d’une période de franchise ne vaut pas renonciation de sa part à percevoir le montant du loyer contractuellement convenu. Sa renonciation doit être claire et non équivoque (Cass. 3e civ. 22-1-2014 n° 12-29.856 FS-PB : RJDA 5/14 n° 412).
Attention : il est important de distinguer la clause de loyer à paliers de la clause d’allègement ou de franchise de loyer. Ces deux clauses se ressemblent mais leur fonctionnement est différent.
Le bail à paliers est un mécanisme contractuel dans lequel les parties font évoluer le prix du loyer lors de chaque palier,alors que le bail avec allégement ou franchise du loyer est un bail classique dans lequel le loyer contractuel reste fixe avec des modalités particulières de paiement du loyer (le bailleur accepte de ne pas percevoir tout ou partie du loyer pendant une durée convenue contractuellement).
Au regard du risque de confusion entre ces deux méthodes, il est conseillé au locataire de rédiger la clause du loyer dans le bail avec le plus grand soin. Si les parties décident de prévoir de la franchise ou un allègement de loyer, la clause doit d’abord définir le montant du loyer contractuel initial hors taxe et hors charges. Ensuite, il est recommandé de citer expressément l’assiette, le montant et la durée de la franchise ou de l’allègement du loyer contractuel octroyé au locataire.
Exemple : « le loyer initial est fixé à 25 000 € par an hors taxe, hors charges. À titre exceptionnel, ce montant ne sera pas perçu la première année » (franchise de 1 an).
Il est recommandé de préciser si la franchise ou l’aménagement de loyer s’applique ou non aux charges, taxes et prestations du bail.
Au total, afin d’éviter toute interprétation de la clause du loyer par les juges du fond, au risque pour le locataire de perdre le bénéfice de l’aménagement du loyer qui lui est procuré par le bailleur, il lui est vivement conseillé de rédiger ladite clause de façon claire et non-équivoque en prenant le soin d’expressément mentionner l’application d’une clause de franchise ou d’allègement du loyer avec ses modalités.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.