Quelles sont les règles en matière de restitution du dépôt de garantie ?
En immobilier d’entreprise, à titre de garantie, le bailleur peut exiger du locataire lors de la conclusion du bail, le versement d’un dépôt de garantie pour se prémunir contre d’éventuels manquements à ses obligations contractuelles. Cette somme garantit au bailleur la bonne exécution du contrat par son locataire. Elle est conservée entre les mains du bailleur tout au long de la durée du bail. Mais qu’en est-il en fin de bail lors de la restitution du local par le locataire ?
Le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire lors de son départ, dès lors que celui-ci s’est acquitté de la totalité de ses obligations. Le locataire ne peut pas de son propre chef déduire le dépôt de garantie des derniers termes de loyers restants à devoir : il est redevable du paiement des loyers jusqu’à la fin du bail y compris pendant le délai de préavis (Cass. 3e civ. 5-10-1999 n° 98-10.162 D).
Lorsque le locataire cède son bail pour lequel il avait versé un dépôt de garantie, il est en droit de réclamer et d’obtenir du bailleur le remboursement du dépôt (Cass. com. 5-2-2008 n° 07-11). Le bail se poursuit dans les mêmes conditions convenues initialement entre le cédant et le bailleur. Le nouveau titulaire du bail doit reconstituer le dépôt de garantie et le remettre entre les mains du bailleur (Cass. com. 16-9-2008 n° 06-17.809).
Le dépôt de garantie garantissant l’exécution des obligations du locataire ne peut être restitué qu’après que ce dernier ait libéré les lieux (CA Paris 29-1-1991 n° 89-18513). Plus précisément, la libération des lieux s’entend par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant.
Attention : ainsi, le locataire est tenu responsable des faits survenus après l’expiration du bail et avant la remise des clés au bailleur. À ce titre, le bailleur peut refuser de restituer le dépôt de garantie au locataire s’il a manqué à ses obligations durant cette période intercalaire.
Attention : contrairement au régime des baux d’habitation qui impose un délai maximal de 1 mois pour la restitution du dépôt de garantie (2 mois si déduction du montant), le statut des baux commerciaux ne prévoit aucun délai. Les parties peuvent donc librement déterminer ce délai dans le bail. A contrario, si les parties ne prévoient rien, le bailleur n’est pas censé conserver les sommes de manière abusive. Celui-ci doit les reverser au locataire dans un délai « raisonnable ».
Il est d’usage et fortement recommandé aux parties, afin de lever toute incertitude, de définir précisément lors de la constitution du bail, les cas dans lesquels le bailleur peut conserver le dépôt de garantie. En temps normal ces motifs peuvent être calqués sur ceux de la clause résolutoire :
- Autres manquements du locataire…
La mise en œuvre de la clause résolutoire permet au bailleur de conserver l’intégralité du dépôt de garantie. Mais en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles, le bailleur doit déduire du dépôt de garantie les sommes qui lui sont dues et qui correspondent au préjudice à réparer, factures à l’appui.
Il semble donc plus sécurisant pour le locataire d’organiser en amont dans le bail, les modalités d’imputation des sommes dues et de restitution du résiduel, également au titre des dommages et intérêts.
Au total, afin d’éviter toute contestation lors de la déduction de sommes du dépôt de garantie, il est conseillé aux parties d’organiser lors de la conclusion du bail, les motifs, les montants et les délais de restitution et d’imputation du dépôt de garantie lors du départ du locataire. Enfin, il est recommandé au locataire de recourir à un état des lieux le plus descriptif possible (par exploit d’huissier) lors de la prise à bail et lors de la restitution du local, afin de se prémunir contre d’éventuels dommages qui ne lui incombent pas, au risque de perdre son dépôt de garantie.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.