Quelles sont les conséquences en cas dégradation du local par le locataire ?
L’article 1732 du Code civil stipule que le locataire répond des dégradations ou des pertes du local qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.
Ce régime de présomption applicable aux dégradations anormales du local par le locataire doit être distingué des conséquences liées à un usage normal et répété du local qui relève de l’obligation de menu entretien du locataire et donc des réparations locatives apparaissant dans l’inventaire des charges locatives dressé entre les parties (cf. article – L’inventaire des charges locatives : la sérénité du locataire).
Le principe de présomption de l’article 1732 du C. civil s’applique si les dégradations ou les pertes sont intervenues pendant la durée du bail (Cass. 3e civ. 7-10-1998 n° 96-19.956) ou pendant la période pendant laquelle le locataire a eu la jouissance du local avant de quitter les lieux (Cass. 3e civ. 18-3-1998 n° 415 PB : RJDA 5/98 n° 562).
Le bailleur ayant très rarement accès au bien loué, il paraît donc justifié que le locataire qui est sur place avertisse en temps utile son bailleur des dégradations affectant le local indépendamment de leur origine et de la partie à qui ils incombent, sous peine de voir sa responsabilité engagée pour manquement à son devoir d’information au bailleur (cf. article – Le locataire doit s’assurer de la sécurité du local).En outre la notification du bailleur au locataire de réparer les dégradations que ce dernier aurait causées dans le local peuvent également intervenir à la suite d’une visite annuelle du bailleur dans les lieux loués (c.f. – Droit de visite du local par le bailleur).
La conclusion d’un nouveau bail entre le bailleur et le locataire consécutivement au bail au cours duquel ont été commises les dégradations n’interdit pas au bailleur de réclamer au locataire la réparation des dégradations commises au cours des baux antérieurs, lequel ne saurait être considéré y avoir, de ce seul fait, renoncé. Le locataire est tenu de les réparer en fin de jouissance (Cass. 3e civ. 8-12-1999 n° 1848 PB : RJDA 2/00 n° 133). Il en va de même en cas de cessions successives du bail.
Le locataire peut toutefois s’exonérer de sa responsabilité s’il prouve que les dégradations ou les pertes ont eu lieu sans sa faute. Pour cela il doit invoquer l’état des lieux qui aura été établi lors de son entrée en jouissance du local faisant état des dégradations qui lui sont reprochées, voire plus globalement de l’état vétuste du local. Si l’état des lieux intervient dans un local neuf, il semble difficile d’imaginer que le locataire puisse s’exonérer de sa responsabilité (c.f. article – L’état des lieux protège).
De surcroit, la présomption de faute à l’encontre du locataire de l’’article 1732 du Code civil affranchi le bailleur de prouver la faute du locataire (Cass. 3e civ. 28-1-2004 n° 02-11.814). Le bailleur doit seulement prouver que la dégradation ou la perte a eu lieu à l’occasion de l’occupation des lieux par le locataire.
Cette preuve peut être rapportée par la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, révélatrice du soin apporté par le locataire dans l’entretien du bien loué (Cass. 3e civ. 5-10-1999 n° 98-11.279). Car en effet, l’obligation d’entretien de locataire présente un caractère continu.
En cas de responsabilité du locataire, celui-ci doit réparer le préjudice subi par le bailleur à la suite des dégradation causées dans le local : il peut s’agir de dommages-intérêts, d’une retenue sur l’éventuel dépôt de garantie, ou d’une obligation de remise en état du local. La réparation du dommage consécutif à la dégradation du local doit ainsi être intégrale ; les juges ne peuvent donc pas procéder à une évaluation forfaitaire du dommage (Cass. 3e civ. 21-9-2010 n° 09-68.534 F-D : AJDI 2011 p. 43).
Au total, le régime de présomption de faute à l’encontre du locataire de l’article 1732 du Code civil protège le bailleur contre les dégradations qui seraient causées dans local par la faute du locataire pendant sa jouissance. Le locataire est présumé responsable des dégradations quoi qu’il arrive, à moins qu’il n’arrive à prouver que les dégradations ou les pertes ont eu lieu sans sa faute.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.