Le locataire est tenu de maintenir la destination du local prévue dans le bail, au risque de subir la résiliation de son contrat.
Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire est soumis à une série d’obligations contractuelles. Parmi elles, le Code civil prévoit à l’article 1728 que le locataire est tenu « d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention ».
Afin d’éviter toute confusion et d’éventuels conflits entre les parties, il est recommandé au locataire de recourir à un bail écrit permettant de définir l’objet du local et sa destination.
Les parties déterminent par voie contractuelle la destination du local. Elles doivent procéder avec vigilance car le local ne peut pas avoir une destination différente de celle inscrite dans le bail ou, le cas échéant, au règlement de copropriété de l’immeuble. A fortiori, le preneur d’un bail commercial ne peut pas discrétionnairement transformer l’usage d’un local commercial en habitation.
En cas de manquement, le bailleur peut engager diverses actions au détriment de son locataire, telles que :
- Demander la résolution judiciaire du bail ;
- Invoquer la clause résolutoire, si le bail en contient une ;
- Demander la remise des lieux en l’état et l’obtention de dommages & intérêts (éventuellement le coût de la remise en l’état, si le bailleur ne l’a pas demandée, aux frais du locataire) ;
- Enfin, refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction au locataire pour faute grave.
Attention : le locataire doit nécessairement obtenir l’accord préalable et exprès de son bailleur s’il souhaite exploiter le local pour une destination autre que celle prévue au bail. Une attitude passive du bailleur n’atteste pas de son accord au changement de destination du local par le locataire.
Il est vivement conseillé au locataire de prendre attache par écrit avec son bailleur afin qu’ensemble les parties au bail commercial décident d’un commun accord de modifier la destination des lieux.
En pratique, dans l’évolution de l’activité de son entreprise, le locataire est parfois amené à modifier naturellement son activité sans penser à obtenir au préalable l’accord exprès du bailleur pour cette modification. Le risque de conflit et de résolution du bail peut aller très vite et découler d’un simple oubli portant sur un élément majeur du bail.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.