L’application du statut est conditionnée à une définition précise d’un immeuble ou un local.
En immobilier d’entreprises, lorsqu’une entreprise désire louer un local pour y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale, celle-ci doit conclure un bail commercial avec le propriétaire du local. Les parties sont alors soumises au statut des baux commerciaux qui n’est pas sans indécences économiques : Durée du bail, Révision du loyer , Respect de la destination du local, Droit au renouvellement du bail, Faculté de résiliation triennale, etc. Autant de sujets qui doivent être pris en compte par le locataire avant de s’engager.
L’application du statut des baux commerciaux nécessite la réunion de quatre conditions. L’article L 145-1 du Code de commerce stipule que « les dispositions du statut s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, ainsi qu’aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds ».
Ainsi, l’existence d’un contrat de bail entre les parties est la première condition à remplir, puis l’existence d’un immeuble ou d’un local est la seconde condition nécessaire afin qu’un contrat de bail relève du statut des baux commerciaux. On remarquera que le texte opère une distinction entre :
- Les immeubles ou les locaux dans lesquels le fonds est exploité ;
- Les immeubles ou les locaux qui sont seulement accessoires à l’exploitation de ce fonds. La notion de locaux accessoires sera définie dans un prochain article de Blog.
Comment définir un immeuble ?
L’article 518 du Code civil définit les immeubles par nature comme « les fonds de terre et les bâtiments ». Mais cette définition de droit commun n’est pas retenue pour l’application des baux commerciaux qui se révèle beaucoup plus restrictive car elle exclut par principe les terrains nus, sauf certaines exceptions qui seront définies dans un prochain article de Blog.
En effet, la définition d’immeuble par nature porte seul sur les bâtiments qui sont incorporés dans le sol. Ainsi, les constructions même temporaires et légères, sont définies par la jurisprudence comme immeuble par nature, dès lors qu’elles disposent d’un dispositif de liaison, d’ancrage ou de fondation au sol (Cass. com. 10-6-1974 n° 73-10.696 : Bull. civ. IV n° 183).
Lorsque le bail porte sur un immeuble à construire ou en cours de construction, il faut différencier les deux stades suivants :
1. Avant l’achèvement de l’immeuble : les parties déterminent librement leurs rapports. Elles peuvent en effet se soumettre d’ores et déjà au statut des baux commerciaux en concluant un bail en l’état futur d’achèvement (« BEFA ») qui les lie immédiatement, simplement c’est la constatation de l’achèvement des locaux qui emporte la prise d’effet du bail. Ce type de bail implique une rédaction spécifique qui donnera lieu à un article de Blog dédié.
2. Après l’achèvement de l’immeuble : les parties peuvent au contraire décider de n’être liées par un bail qu’à compter de la livraison de l’immeuble. Le statut des baux commerciaux s’applique si les conditions de l’article L 145-1 du Code de commerce sont remplies.
Comment définir un local ?
Ni le Code civil, ni le Code de commerce ne donnent de définition de la notion de « local ». La jurisprudence a donc dégagé deux conditions cumulatives pour définir cette notion. Toutefois, l’application de ces conditions est loin d’être constante et se révèle souvent difficile à interpréter :
- Pour que le statut des baux commerciaux soit applicable, le local devait, pensait-on, être un bâtiment ou une partie de bâtiment clos et couvert (Cass. 3e civ. 1-12-1976 n° 75-14.592) ;
- L’occupation doit, en outre, être suffisamment stable, c’est-à-dire que le bailleur ne doit pas pouvoir imposer de mobilité au locataire.
Néanmoins, le local ne doit pas nécessairement présenter les caractères de solidité et de fixité exigés des constructions édifiées sur un terrain nu telles que précitées.
A titre d’exemple, la jurisprudence a admis que le statut peut s’appliquer à un emplacement dès lors qu’il est stable et permanent, mais sans qu’il soit nécessairement clos et couvert (Cass. 3e civ. QPC 20-3-2014 n° 13-24.439).
Ainsi, d’après les derniers avis de jurisprudence, pour que le statut des baux commerciaux s’applique, la surface du local doit être un « emplacement concédé », visant ainsi une surface « d’exploitation » et l’emplacement doit être bien défini.
Ainsi, un emplacement qui peut librement être modifié ou restreint par le bailleur ne peut donc pas être un local au sens du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 24-2-1976 n° 333).
Au total, l’existence d’un immeuble ou d’un local est la seconde condition nécessaire afin qu’un contrat de bail relève du statut des baux commerciaux. Mais la définition d’un immeuble ou d’un local à proprement parlé est complexe à établir.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.