L’une des parties peut revenir sur sa position et renoncer finalement au renouvellement du bail en invoquant le droit d’option.
En immobilier d’entreprises, le statut des baux commerciaux octroie au locataire un droit au renouvellement. Il s’agit de l’une des principales caractéristiques du statut des baux commerciaux qui est d’ordre public visant à protéger le locataire et lui garantir la stabilité de son activité commerciale ainsi que la conservation de sa clientèle
Le renouvellement du bail commercial est soumis aux mêmes conditions que celles relatives à l’application du statut définies à l’article L 145-1 du Code de Commerce (Article – Les conditions du droit au renouvellement du bail commercial).
A l’issue du bail commercial, différents scénarios peuvent intervenir :
- Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en invoquant un motif grave et légitime ;
- Les parties restent passives et le bail est tacitement prolongé ;
- Les parties décident de mettre en œuvre le renouvellement du bail ;
- Les parties peuvent chacune décider de renoncer au renouvellement du bail, c’est ce qu’on appelle le droit d’option.
Sur ce dernier point (§4), le droit d’option permet au bailleur qui, initialement, a offert le renouvellement du bail de se raviser et le refuser ensuite. De même, le locataire qui, dans un premier temps, a accepté le principe du renouvellement ou l’a même demandé, peut finalement y renoncer.
Cette situation s’exprime fréquemment lorsque les parties n’arrivent pas à trouver un accord sur le montant du loyer du bail à renouveler.
Attention : il ne faut pas confondre le droit d’option (§4) et la faculté de rétractation du bailleur pour motif grave et légitime du locataire (§1).
En effet, même si la distinction est délicate, elle a un intérêt en ce que le bailleur conserverait la faculté d’exercer ultérieurement le droit de repentir s’il a utilisé sa faculté de rétractation pour motifs graves et légitimes (§1). A l’inverse, l’exercice du droit d’option est irrévocable pour le bailleur : il ne peut pas exercer de droit de repentir, c’est-à-dire qu’il ne peut plus revenir sur sa position.
Il conviendra d’étudier dans les prochains articles de blog, la mise en œuvre du droit d’option, puis ses effets qui se matérialisent entre autres par le versement d’une indemnité d’occupation et d’une indemnité d’éviction.
Au total, le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique et de nombreuses situations peuvent apparaître. Les parties peuvent revenir sur leur position initiale et renoncer finalement au renouvellement du bail en invoquant le droit d’option qui bénéficie d’un régime particulier.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.