Quelles sont les règles de fixation du loyer lors du renouvellement du bail ?
Le droit au renouvellement du locataire est l’une des principales caractéristiques du statut des baux commerciaux. Il s’agit d’une disposition d’ordre public, visant à protéger le locataire et lui permettre de se maintenir dans le local qu’il occupe afin d’y exercer son activité.
La fixation du loyer, lors du renouvellement du bail, constitue l’une des principales sources de conflit entre locataire et bailleur.
Contrairement au loyer du bail initial qui est librement fixé, le loyer du bail renouvelé (et révisé) doit correspondre à la valeur locative.
La procédure de renouvellement du bail commercial est très spécifique et doit s’étudier en 3 parties dont chacune donnera lieu à un article de blog dédié, qui sont les suivantes :
1- Le plafonnement du loyer
Lors du renouvellement du bail, le plafonnement constitue une exception au principe de libre fixation du loyer. Il s’agit d’une règle instituée à l’origine pour protéger le locataire afin de limiter la hausse de son loyer.
ATTENTION : toutefois, le plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail (C. com. art. L 145-34) n’est pas d’ordre public, à l’inverse du plafonnement dans le cadre de la révision triennale du loyer (C. com. art. L 145-38) qui est d’ordre public (cf. Article – Les clauses d’ordre public dans les baux commerciaux).
Le champ d’application du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail champ d’application défini à l’article L 145-34 du Code de commerce est très précis : la variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ICL) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) (cf. Article – L’Indice du Coût de la Construction).
En résumé, le plafonnement du loyer du bail renouvelé s’applique uniquement pour les baux (initiaux, à renouvelé) d’une durée de 9 ans et implique que le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la valeur locative (C. com. art. L 145-33). La jurisprudence a apporté une condition supplémentaire : celle de la volonté des parties. Ainsi, les baux conclus pour une durée de plus de 9 ans peuvent subir un déplafonnement du loyer lors de leur renouvellement (C. com. art. L 145-34).
2- Déplafonnement du loyer du bail renouvelé
Si la valeur locative est le principe (C. com. art. L 145-33) et le plafonnement du bail renouvelé (à ne pas confondre avec celui du loyer révisé cf. C. com. art. L 145-38) est l’exception à ce principe (C. com. art. L 145-34), alors le déplafonnement du loyer du bail renouvelé se définit comme « l’exception à cette exception » qui permet aux parties de retourner à la valeur locative. La loi Pinel de 2014 mentionne les cas dans lesquels le déplafonnement du loyer peut s’appliquer. Ils seront étudiés dans un prochain article de blog.
3- Le plafonnement du déplafonnement
Enfin, afin de renforcer la protection du locataire, la loi Pinel a instauré un principe de limitation de 10 % de l’augmentation annuelle du loyer découlant du déplafonnement (C. com. art. L 145-34). Ce principe est plus communément appelé « le plafonnement du déplafonnement ».
Au total, le droit au renouvellement de son bail du locataire s’impose comme l’une des principales caractéristiques du statut des baux commerciaux. Lors du renouvellement et de la fixation du nouveau loyer, le locataire doit garder à l’esprit que la règle du plafonnement le protège, à condition que la durée du bail initial n’excède pas 9 ans. Il pourra tout de même subir le déplafonnement de son loyer dans certains cas précis.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.