Quelles sont les règles d’application de la convention d’occupation précaire ?
En immobilier d’entreprises, le bail de courte durée (cf. article – Bail dérogatoire) et la convention d’occupation précaire coexistent mais ils répondent chacun à des besoins différents et ne doivent pas être confondus.
Non soumise au statut des baux commerciaux, la convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties (C. com. art. L 145-5-1). Lesdites circonstances indépendantes caractérisent la situation de précarité de l’occupant du local.
La différence entre la convention d’occupation précaire et certaines conventions n’est pas très nettement dessinée. Ainsi, elle doit être différenciée du :
1. Bail de droit commun :
Même si en l’espèce la convention d’occupation précaire revêt en apparence toutes les caractéristiques d’un bail de droit commun (objet, jouissance, prix et durée aussi courte soit-elle), elle n’en constitue pas un car contrairement au contrat de louage de chose qui garantit au locataire une jouissance paisible, elle se caractérise par la fragilité / précarité du droit de l’occupant.
2. Bail commercial :
La convention d’occupation précaire qui se caractérise par la fragilité (précarité) de l’occupation fait donc obstacle à l’accession à la propriété commerciale de l’occupant. Là est donc le critère essentiel de ce type de convention, d’autant plus que l’article art. L 145-5-1 du Code de commerce précise que la convention d’occupation précaire ne constitue pas un bail commercial.
La convention d’occupation précaire se différencie du bail de courte durée régi par l’article L 145-5 du Code de commerce. En effet, alors que la durée de ce dernier est plafonnée à trois ans, la convention d’occupation n’est quant à elle pas limitée dans le temps et peut durer aussi longtemps que le motif de précarité qui a justifié sa conclusion ne se réalise pas.
Par ailleurs, le bail dérogatoire peut tomber sous le coup du statut des baux commerciaux si le locataire est laissé en possession des lieux à l’issue de la durée du bail dérogatoire. Tel n’est pas le cas de la convention d’occupation précaire qui demeure toujours en dehors du champ d’application du statut des baux commerciaux et dont la durée est conditionnée à la survenance d’un évènement marquant ainsi la levée de la situation de précarité.
Malgré cette distinction, il est fréquent d’entendre à tort le bail dérogatoire qualifié de « bail précaire ».
4. Prêt à usage :
La convention d’occupation précaire se distingue du prêt à usage régi par les articles 1875 à 1891 du Code civil en raison de son caractère onéreux. En effet, le prêt à usage permet au prêteur de donner en jouissance un immeuble, à titre gratuit (C. civ. art. 1876). A l’inverse, la convention d’occupation précaire doit nécessairement être conclue à titre onéreux, quand bien même le prix serait dérisoire.
Au total, la convention d’occupation précaire est fréquemment utilisée en immobilier d’entreprises car elle permet au propriétaire d’accorder un droit d’occupation provisoire aussi longtemps qu’une situation de précarité persiste. Même si elle ressemble fortement à certains contrats voisins, elle se distingue par son régime particulier qui donnera lieu à un prochain article de blog.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.