Quels sont les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire ?
En immobilier d’entreprises, par principe, la sous-location par le locataire de locaux faisant l’objet d’un bail commercial est interdite sauf stipulation contraire dans le bail ou sauf accord du bailleur (C. com. art. L 145-31). Ainsi, la sous-location déroge au principe et est permise sous certaines conditions (cf. article – Les conditions de sous-location).
Une fois la sous-location du local autorisée par le bailleur et après que celui-ci ait concouru à l’acte de sous-location (cf. article – Les conditions de sous-location), le locataire principal et le sous-locataire peuvent échanger leurs consentements à travers un sous-bail. Cependant, l’application de ce régime de la sous-location suppose l’existence au même moment des 3 niveaux de relations contractuelles présentées ci-dessous. Chacune d’entre elles donnera lieu à un futur article de blog.
1- Relations entre le bailleur et le locataire principal :
Le locataire qui sous-loue le local demeure tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations issues du bail (principal) comme s’il occupait les locaux lui-même ; il est donc responsable des manquements de son sous-locataire aux obligations du bail principal (Cass. 3e civ. 13-6-1969 : Bull. civ. III n° 480).
La sous-location consentie par le locataire principal peut avoir une incidence sur son droit au renouvellement du bail principal (cf. Article – Conditions du droit au renouvellement du bail commercial). La loi réserve donc au bailleur le droit de refuser en tout ou partie le renouvellement du bail au locataire principal en cas de manquement de ce dernier à ses obligations contractuelles.
ATTENTION : lorsque le locataire augmente le loyer du sous-bail au-delà du loyer du contrat de bail principal, le bailleur a la faculté d’exiger de son locataire principal une augmentation du loyer du bail principal correspondant à la perception du manque à gagner, à titre de compensation. Il s’agit de la procédure de réajustement du loyer principal offerte au bailleur (C. com. art. L 145-31, al. 3).
2- Relations entre le locataire et le sous-locataire :
La sous-location constitue un bail (C. Civil art 1709). Elle produit ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire, qui sont les mêmes qu’entre le bailleur et son locataire principal. Rappel : Le locataire principal est tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations issues du bail (principal) comme s’il occupait les locaux lui-même et ne peut octroyer au sous-locataire plus de droits qu’il n’en détient lui-même vis-à-vis de son bailleur.
En principe, la durée de la sous-location est celle d’un bail commercial de droit commun, c’est à dire 9 ans (cf. Article – La durée du bail commercial), mais le locataire principal ne peut pas consentir une sous-location d’une durée allant au-delà de la durée résiduelle du bail principal. Rappel : Le locataire principal ne peut octroyer au sous-locataire plus de droits qu’il n’en détient lui-même vis-à-vis de son bailleur.
Enfin, la nature de cette relation contractuelle appelle à s’interroger sur l’étendue de la sous-location, et notamment concernant le droit au renouvellement du sous-locataire (conditions d’application, indemnité d’éviction, etc.). Autant de sujets qui seront traités dans l’article de blog dédié à la relation entre le locataire et le sous-locataire.
3- Relations entre le bailleur et le sous-locataire :
Il n’existe pas de lien de droit direct entre le bailleur et le sous-locataire. Toutefois, le bailleur bénéficie d’une action directe lui permettant d’exiger le paiement du loyer principal auprès du sous-locataire et inversement, le sous-locataire est autorisé sous certaines conditions à réclamer le renouvellement du sous-bail directement au bailleur. Par ailleurs, le bailleur peut sanctionner les manquements du sous-locataire au locataire principal en demandant la résiliation du bail principal, ce qui entraînera ainsi l’extinction automatique de la sous-location. Rappel : Le locataire qui sous-loue le local demeure tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations issues du bail principal comme s’il occupait les locaux lui-même ; il est donc responsable des manquements de son sous-locataire aux obligations du bail principal.
Au total, les effets de la sous-location supposent l’existence au même moment de 3 niveaux de relations contractuelles. La conclusion d’un sous-bail n’est pas sans incidence et appelle à une grande vigilance, à la fois pour le locataire et le sous-locataire qui semblent solidaires vis-à-vis du bailleur.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.