Peut-on se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux ?
Le statut des baux commerciaux est une particularité en immobilier d’entreprise. Ses effets sont certes contraignants, mais ils ont vocation à protéger le locataire exploitant un local d’entreprise. Le statut présuppose la réunion de quatre conditions (cf. Article – Zoom sur le statut des baux commerciaux). Toutefois, si ces conditions ne sont pas réunies, la loi permet tout de même aux parties de se soumettre volontairement au statut à deux autres conditions.
L’application conventionnelle du statut nécessite la manifestation d’une volonté expresse des parties : bailleur et locataire décident d’un commun accord de s’y soumettre, alors même que les conditions ne sont pas réunies.
Cette soumission soulève cependant trois difficultés classiques qui sont :
- Les limites légales de la validité de l’application conventionnelle ;
- Les conditions de validité d’une extension conventionnelle ;
- La portée de cette extension.
Les parties d’un contrat de bail ne peuvent pas écarter le régime des baux commerciaux lorsque celui-ci est applicable de plein droit, excepté à travers une convention d’occupation précaire que nous examinerons dans un prochain article de blog. À l’inverse, la jurisprudence a reconnu la liberté d’application conventionnelle du statut et même lorsque les conditions exigées par la Loi ne seraient pas remplies (Cass. 3e civ. 9-12-2008 n° 07-19.220).
Cependant, pour se soumettre conventionnellement au statut, 2 conditions cumulatives s’imposent aux parties :
1- Le bail ne doit relever d’aucun autre régime impératif
En effet, tout bail relevant d’un régime impératif et conclu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de celui-ci, ne peut pas écarter l’application de ce régime en stipulant l’application exclusive et conventionnelle du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 28-9-2005 n° 1023).
Les principaux régimes impératifs en matière locative sont ceux relatifs :
- Aux baux d’habitation relevant de la loi 89-462 du 06-07-1989 ;
- Aux baux professionnels de la loi 86-1290 du 23-12-1986 art. 57A et 57B ;
- Aux baux ruraux ;
- Aux baux de biens relevant du domaine public.
Toutefois, ces dispositions ne s’appliquent plus aux baux professionnels depuis la loi du 4 août 2008 : le statut des baux commerciaux peut s’appliquer aux baux professionnels si les parties s’y soumettent volontairement (loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 art. 57A).
2- L’intention de soumission des parties au statut des baux commerciaux doit être très clairement exprimée
Les parties doivent insérer dans le bail une clause de soumission au statut. Leur décision doit être non équivoque. Afin de lever toute ambiguïté, il est conseillé aux parties de manifester expressément leur volonté de se placer sous ce régime en se référant à l’article L 145-1 du Code de Commerce.
Au total, les parties peuvent se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux à condition de s’y soumettre expressément de manière non équivoque et à condition que le bail initial ne relève pas d’un autre régime impératif (exception faite pour le régime des baux professionnels), alors même que les conditions statutaires ne seraient pas remplies. Il serait utile de s’interroger lors d’un second article de blog sur les conséquences et les effets qu’emporte la soumission volontaire au statut.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.