Les parties peuvent-elles toujours avoir recours à l’ICC comme indice de révision du loyer : si oui dans quels cas ?
Auparavant, en immobilier d’entreprise, l’indice du coût de la construction (ICC) était utilisé comme indice de référence pour calculer la révision du loyer de baux commerciaux et fixer la valeur locative des locaux loués. Ce calcul intervenait à la fois dans le cadre d’une indexation du loyer stipulée dans le contrat, ou lors d’une révision triennale, ou du renouvellement du bail de par le principe du plafonnement du loyer.
Pour rappel, il est important de distinguer :
Dans un premier temps, les parties peuvent prévoir dans le bail que le loyer soit assorti d’une clause d’échelle mobile (clause d’indexation). Elle constitue un mécanisme de révision conventionnel et automatique du loyer par indexation de celui-ci en fonction d’un indice choisi par les parties.
Le choix de l’indice d’indexation du loyer entre les parties est libre. Toutefois, pour être applicable, l’indice choisi doit être en relation directe avec l’objet du statut ou de la convention, ou avec l’activité de l’une des parties.
Est réputée en relation directe avec l’objet d’un contrat relatif à un immeuble bâti, toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’Indice national du Coût de la Construction (ICC) d’après l’article L 112-2 du Code monétaire et financier.
Sont réputés en relation directe avec l’activité de l’une des parties :
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) quand l’activité exploitée dans les locaux est commerciale ou artisanale ;
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires et industrielles, les entrepôts, etc.
De 2015 ans à 2021, l’évolution lissée de ces 3 indices s’avère stable et similaire : + 9,3 % pour l’ILC, + 10,4 % pour l’lLAT et + 10,6 % pour l’ICC.
Dans un second temps, la loi pose le principe du plafonnement du loyer où la hausse du loyer est plafonnée et ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel choisi par les parties. Cette règle s’applique dans 2 situations. :
- Lors de la révision triennale du loyer, le loyer est plafonné selon les dispositions de l’article L 145-38 du Code de commerce, d’ordre public ;
- lors du renouvellement du bail commercial, la fixation du loyer du bail renouvelé est également contrainte à la règle du plafonnement conformément aux dispositions de l’article L 145-34 du Code de commerce.
Attention : dans ces deux situations, la loi Pinel de 2014 a supprimé l’ICC comme indice de référence pour fixer le plafonnement du loyer lors de la révision légale triennale ou lors du renouvellement du bail pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Ainsi, les parties ne peuvent se référer désormais qu’à deux indices pour fixer le plafonnement du loyer : l’ILC et l’ILAT.
Toutefois les parties ont toujours la faculté de choisir l’ICC pour la calcul de l’indexation du loyer.
Au total, ces trois indices s’équivalent de par leur évolution et semblent similaires, et les parties ont toujours la faculté de choisir l’ICC pour la calcul de l’indexation du loyer.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.