À compter de la résiliation du bail, le locataire qui se maintient dans le local est débiteur d’une indemnité d’occupation au bailleur.
En immobilier d’entreprises, le statut des baux commerciaux permet au locataire de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (C. com. art. L 145-4, al. 2). Par ailleurs, les parties ont également la possibilité de résilier le contrat de bail commercial d’un commun accord avant une échéance triennale, c’est ce qu’on appelle la résiliation amiable du bail commercial. Enfin, via le jeu de la clause résolutoire, le bail peut se résilier par anticipation de plein droit, en cas de faute commise par l’une des parties.
Dans les 3 cas précités, à compter de la fin de la durée du bail, s’il se maintien dans le local, le locataire devient occupant sans droit ni titre et il commet une faute extracontractuelle qui l’expose à payer une indemnité d’occupation de droit commun au bailleur (cf. Article – Obligation locataire libérer le local).
Attention : cette indemnité d’occupation de droit commun qui est applicable dans les cas précités se différencie de celle qui est due au bailleur lorsque ce dernier refuse le renouvellement du bail et que le locataire se maintien dans les lieux. En effet, le locataire bénéficie d’un droit de maintien dans les lieux lui garantissant le paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur à compter de la cessation du bail. La nature et le mode de calcul de l’indemnité d’occupation sont prévues par l’article L 145-28 du Code de commerce.
L’indemnité d’occupation de droit commun est due par le locataire ou l’occupant de son chef qui se maintient dans les lieux, mais le locataire doit être vigilent s’il libère le local en retard en fin de contrat car même si le bail est exempt de clause d’indemnité d’occupation, mais qu’une clause pénale le prévoit, l’inexécution de l’obligation du locataire de parfaitement libérer le local se confond avec le retard de libération du local qui ouvre le droit au bailleur de réclamer une indemnité d’occupation en plus des indemnités prévues par la clause pénale.
L’indemnité d’occupation n’est pas un loyer ! Elle a vocation à rémunérer le bailleur à la fois de la jouissance des lieux par le locataire et à réparer le préjudice qu’il subit du fait de l’occupation sans droit ni titre du locataire.
C’est pourquoi l’indemnité est due non seulement pendant le temps de l’occupation du local à compter de la fin du bail mais également tant que le locataire n’a pas remis les clés au bailleur, lui permettant de retrouver la jouissance de son bien (cf. Article – En fin de bail le locataire doit parfaitement libérer le local).
En cas de résolution de bail (cf. Article – La clause résolutoire), le montant de l’indemnité d’occupation est souverainement évalué par les juges du fond. Elle ne correspond donc pas nécessairement à la valeur locative des locaux occupés. Les juges peuvent également indexer l’indemnité d’occupation s’ils estiment qu’une telle mesure est justifiée pour réparer le préjudice subi par le bailleur (cf. Article – La clause d’indexation du loyer).
Au total, à compter de la résiliation du bail, le locataire qui se maintient dans le local est débiteur d’une indemnité d’occupation au bailleur qui rémunère le bailleur de la jouissance des lieux par le locataire et répare le préjudice qu’il subit du fait de l’occupation sans droit ni titre du locataire.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.