Le recyclage des friches industrielles est l’un des principaux axes de réponse des entreprises face aux objectifs de la Zéro Artificialisation Nette (ZAN).
Le Gouvernement s’engage à travers la ZAN (Zéro Artificialisation Nette) dans la lutte contre l’artificialisation des sols à travers la loi Climat & Résilience de 2021 qui fixe comme objectif d’atteindre en 2050 « l’absence de toute artificialisation nette des sols », dit « Zéro Artificialisation Nette ». La Loi a également établi un premier objectif intermédiaire de réduction de moitié du rythme de la consommation d’espaces dans les dix prochaines années (2021 – 2031).
En juillet 2023, le Gouvernement souhaite aménager la loi ZAN afin de préserver l’implantation de grands projets de réindustrialisation sur le territoire français (cf. article – Réindustrialisation vs. ZAN).
L’atteinte des objectifs de la ZAN encourage à mobiliser des surfaces déjà artificialisées en promouvant la densification du bâti existant. Cela se traduit ainsi par l’utilisation des locaux vacants ou encore la reconversion de friches. Mais de quoi s’agit-il ?
Les friches, qu’elles soient d’origine industrielles, commerciales, administratives, d’habitat ou encore militaires sont nombreuses en France et le contexte de raréfaction du foncier économique disponible couplé aux objectifs de la ZAN (Zéro Artificialisation Nette) impose de repenser leur modèle car leur réhabilitation est un levier de développement économique et de protection de l’environnement sous-estimé à ce jour.
La loi Climat & Résilience de 2021 définit « la friche » au sens du Code de l’urbanisme. Il s’agit de : « tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet par un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables ». Cependant, dans le cadre de cette définition non-harmonisée, le recensement des friches ne semble pas exhaustif et empêche ainsi de communiquer sur un nombre précis.
A ce jour chez ERCOLÉ, nous estimons le nombre de friches en France à environ 100.000, quand le CEREMA, grâce à son outil « Cartofriches », en a déjà de recensé en 2023 8.361.
A titre de comparaison, en 2022 la demande de locaux industriels et logistiques en France était d’environ 4 millions de m², dont environ ¼ uniquement en Île-de-France. Si, dans l’hypothèse que chaque friche est un bâtiment de 1.000 m², la surface totale des friches en France est d’environ 100 millions de m² et ainsi la restructuration ou reconstruction de seulement 4% de ces friches permettrait de répondre en nombre à la demande nationale de locaux industriels et logistiques, et permettant ainsi de créer de nouveaux emplois.
Car attention : la demande en France de 4 millions de m² de locaux industriels et logistiques ne porte pas uniquement que sur des bâtiments neufs ou restructurés. En effet, les entreprises qui n’ont pas le budget leur permettant d’intégrer de tels locaux. Elles s’orientent alors vers des locaux anciens non-conformes aux objectifs du Décret Tertiaire.
Par ailleurs, les bienfaits de la restructuration des friches se heurtent à de nombreux freins d’ordre juridiques, financier et techniques issus des projets de réhabilitation en immobilier d’entreprises qui demeurent très risqués de par leur niveau de technicité très élevé :
- Des difficultés d’ordre juridique du fait de l’intervention de différents droits (droit de la propriété, de la copropriété, de l’urbanisme, de l’environnement, des assurances, etc.), de la recherche de l’identité du propriétaire, etc. ;
- Des difficultés d’ordre financières et techniques de par l’appréciation des coûts directs et indirects des travaux de réhabilitation et/ou de dépollution nécessaires afin de remettre la friche en conformité avec les réglementations d’urbanismes et environnementales en vigueur (cf. articles – Objectifs du Décret Tertiaire ; loi Climat & Résilience ; Décret BACS, RE 2020 tertiaire, Loi LOM & IRVE, etc). A ce jour, le coût moyen de restructuration d’une friche après conservation de sa dalle et de sa charpente est d’environ 750 € HT/m². Ce budget doit ensuite être comparé aux coûts réellement dépensés par le Maître d’ouvrage afin de mener à bien la restructuration de la friche, qui souvent laisse apparaître des surcoûts issus de la survenance de certains travaux en cours de chantier, non-décelés. Ces travaux qualifiés d’« aléas » peuvent avoisiner les 150 € HT/m² et peuvent ainsi être de nature à déséquilibrer la rentabilité du programme immobilier.
C’est pour ces raisons, et au regard du niveau de risque élevé, que très rares sont les promoteurs et/ou investisseurs à ce jour en France spécialisés dans la restructuration des friches.
Toutes les causes précitées justifient également la lenteur de renouvellement du parc des friches en France.
Au total, les friches sont nombreuses en France (environ 100.000) et leur réhabilitation présente un levier de développement économique et de protection de l’environnement sous-estimé à ce jour car très risqué techniquement et financièrement.
Recommandation : consultez votre architecte qui vous assistera dans votre projet de restructuration d’une friche