La sous-location du local nécessite l’accord du bailleur

Quelles sont les principales conditions de la sous-location d’un local d’entreprises ?

En immobilier d’entreprises, le principe est posé par l’article L 145-31 du Code de Commerce qui précise que la sous-location de locaux faisant l’objet d’un bail commercial est interdite, sauf stipulation contraire dans le bail ou accord du bailleur. Ainsi, la sous-location est une exception au principe qui est permise sous certaines conditions définies ci-dessous.

En premier lieu, s’agissant d’un contrat de bail, la sous-location est subordonnée au respect des conditions de validité des contrats de droit commun prévues à l’article 1128 du Code Civil.

Deuxièmement, le Code de commerce prévoit 2 conditions cumulatives :

La sous-location doit avoir été clairement autorisée par le bailleur. L’accord du bailleur doit être prévu soit expressément par une clause dans le bail, ou bien , en l’absence d’une telle clause, le locataire doit faire sa demande par écrit au bailleur qui doit répondre expressément. Il est d’usage et plus sécurisant pour le locataire d’adresser sa demande par acte extrajudiciaire au bailleur.
Attention : si l’autorisation de sous-louer figurait dans le bail initial et que ce dernier a été renouvelé, l’autorisation cesse de produire ses effets si la clause d’autorisation n’est pas reproduite dans le bail renouvelé, car le bail renouvelé est un nouveau bail (Cass. 3e civ. 13-4-1983 n°500). Le locataire doit alors produire une nouvelle demande d’autorisation de sous-location.
Le bailleur doit avoir été appelé à concourir au contrat de sous-location (C. com. art. L 145-31). Ce formalisme a pour but d’informer le bailleur de l’existence d’un projet de sous-location et de l’identité du sous-locataire. Il donne surtout la possibilité au bailleur de prendre connaissance des conditions du projet sous-bail (durée, loyer, activité prévue dans les locaux, etc.), de vérifier leur conformité au bail principal et, le cas échéant, de demander un réajustement du bail principal. Car attention : le locataire principal ne peut conférer à son sous-locataire plus de droits qu’il n’en détient lui-même vis-à-vis du bailleur.
En cas de carence du locataire principal, il est dans l’intérêt du sous-locataire et autorisé de prendre l’initiative d’informer le bailleur et de l’appeler à concourir à l’acte. Le respect de cette formalité rend le sous-bail opposable au bailleur.

En cas de non-respect de ces conditions par le locataire principal, la sous-location est considérée comme irrégulière, ce qui est très dangereux pour le locataire et le sous-locataire.

Cette situation d’irrégularité de sous-location produit trois effets :

Le contrat de sous location est jugé inopposable et le sous-locataire peut être expulsé du local sans obtenir d’indemnité d’éviction, car ce dernier est présumé être un occupant sans droits, ni titres.
Vis-à-vis du locataire principal, le bailleur peut invoquer la clause résolutoire si elle a été prévue dans le bail ou demander la résiliation judiciaire du contrat, afin de cesser les effets du bail.
Enfin, à l’issue du bail, le bailleur peut refuser la demande de renouvellement du locataire pour cause de manquement à ses obligations contractuelles, sans paiement d’indemnité d’éviction.

Dans cette situation d’irrégularité de sous-location, le sous-locataire perd également le bénéfice du statut des baux commerciaux, car le locataire principal (déchu de son bénéfice au statut) ne peut conférer à son sous-locataire plus de droits qu’il n’en détient lui-même vis-à-vis du bailleur.

Au total, afin d’éviter toute situation désavantageuse, il est recommandé au locataire mais aussi au sous-locataire de se conformer aux conditions de l’article L 145-31 du Code de Commerce et d’insérer dans le bail principal, une clause d’autorisation de sous-location si les parties en conviennent.

Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.