La procédure collective du locataire détermine le sort du bail et des créances du bailleur

En cas de procédure collective, le sort du bail et des créances du bailleur sont strictement encadrés par le Code du commerce

Les procédures collectives d’apurement du passif prévues par les articles L 620-1 et suivants du Code de commerce sont des mesures judiciaires, encadrées par la loi, visant à garantir la poursuite de l’activité de l’entreprise et à organiser le paiement de ses créances et notamment celles du bailleur (cf. articles – Statut des baux commerciaux – existence d’un bail ; – existence d’un local).

Lors de cette procédure, la société est placée sous le contrôle de la justice via l’intermédiaire d’un expert tiers : administrateur, mandataire ou liquidateur. Il existe trois procédures en fonction de la gravité des difficultés de l’entreprise : la sauvegarde judiciaire (C. com. art. L 620-1), le redressement judiciaire (art. L 631-1) et la liquidation judiciaire (art. L 640-1).

Lors de la procédure collective, s’il existe un bail commercial, celui-ci est placé sous un régime particulier dont les modalités sont encadrées par les articles L 622-13, I et II (conditions de la poursuite du bail), et L 622-14 du Code de commerce (conditions de la résiliation du bail). Ce régime prévoit des règles dérogatoires à celles du statut des baux commerciaux et privant d’efficacité certaines clauses du bail.

L’objectif de cet article est d’étudier le déroulement de la procédure à travers les deux axes ci-dessous :

1. Le sort du bail durant la procédure collective du locataire :

L’article L 145-45 du Code de commerce rappelle que l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas de plein droit la résiliation des contrats en cours du locataire, dont le bail, nonobstant stipulation contractuelle contraire. Le bail se maintient donc entre le locataire et le bailleur ; il peut se poursuivre, être résilié ou encore cédé (cf. article – La cession du bail commercial).

Toutefois, la résiliation du bail peut être demandée soit par l’administrateur ou le liquidateur judiciaire, soit par le bailleur.

Par ailleurs, l’ouverture d’une procédure collective, quelle que soit sa nature, n’a pas pour effet de restreindre ou éteindre les droits et obligations des parties issus du bail.

Enfin, le locataire ou son mandataire a la possibilité de vendre, sur autorisation du juge-commissaire, des meubles garnissant les lieux loués afin de recouvrir les dettes du locataire.

2. Le sort des créances du bailleur en cas de procédure collective du locataire :

Tous les créanciers d’un débiteur (locataire) en procédure collective sont soumis à des règles communes dont l’objet est d’empêcher que l’un d’entre eux obtienne du débiteur un avantage particulier au détriment des autres. Le bailleur est soumis à ce principe d’égalité des créanciers.

Mais attention : ce principe ne signifie pas que toutes les créances (y compris celles d’un même créancier) sont soumises à un régime unique. La loi prévoit en effet un traitement préférentiel pour certaines créances : on parle de classement ou de rang des créanciers, selon la nature des créances.

Il s’agit cependant de distinguer les créances antérieures à l’ouverture de la procédure collective à celles qui y sont postérieures et qui peuvent faire l’objet d’un traitement préférentiel.

Généralement, les créances du bailleur entrent dans chacune de ces deux catégories : les loyers dus après le jugement d’ouverture relèvent du traitement préférentiel en ce qu’ils constituent une contrepartie d’une prestation fournie au locataire, tandis que les loyers antérieurs au jugement d’ouverture n’en bénéficient pas.

Au total, il arrive qu’une entreprise fasse l’objet d’une procédure collective. En cas de location, le sort du bail et des créances du bailleur sont strictement encadrés par le Code du commerce.

Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.