L’installation d’une mezzanine démontable ne peut pas se réaliser « sous le manteau »…
Qu’est-ce qu’une mezzanine en immobilier d’entreprise ? Une mezzanine industrielle est une installation permettant de créer de l’espace supplémentaire exploitable en hauteur pour y prévoir du rangement ou des bureaux. Majoritairement présente dans les entrepôts, la mezzanine industrielle est une excellente alternative lorsqu’un occupant souhaite augmenter sa surface de stockage ou de bureaux dans le local qu’il occupe.
On distingue deux types de mezzanines :
- Les mezzanines structurelles, généralement incorporées à l’ouvrage dès sa conception : elles font corps avec la structure de l’immeuble. Elles sont donc non démontables car leur suppression impacterait la stabilité du bâtiment ;
- Les mezzanines non-structurelles ou démontables sont des installations autoportantes et non-incorporées à l’ouvrage. Cela veut dire que leur suppression n’impacte en rien la solidité du bâtiment. Les entreprises y ont principalement recours car compatibles à tous les environnements : elles présentent l’avantage d’être facilement modulables.
Cependant, la mise en place d’une mezzanine démontable dans un bâtiment est-elle conditionnée à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme au préalable ? Deux arguments permettront d’y répondre.
1- Les travaux de construction d’un ouvrage sont soumis à autorisation d’urbanisme :
Selon la nature des travaux, le droit de l’urbanisme prévoit 3 volets d’autorisation de construire :
- Certains travaux nécessitent un permis de construire (C. urb. art. R. 421-1) ;
- D’autres une déclaration préalable (C. urb. art. R. 421-9) ;
- D’autres encore sont dispensés de toute autorisation de construire (C. urb. art. R. 421-2).
En principe, sous réserve de conditions spécifiques prévues, l’obtention d’une autorisation de construire est obligatoire lorsqu’il y a création d’une surface de plus de 20 m2 ou de 5 m2 suivant les cas.
2- Une construction est un ouvrage fixe et pérenne :
Le décret du 28 décembre 2015 qui pose le lexique applicable dans le domaine de l’urbanisme, définit une construction comme étant : « un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme en sous-sol ou en surface ».
Ainsi, dès lors que l’ouvrage est fixe, il est conditionné à l’obtention d’une autorisation de construire. Or, ces mezzanines sont incontestablement des constructions fixes.
À titre d’argument, le code de l’urbanisme exige la délivrance d’une autorisation même pour les habitations légères et mobiles. Ainsi, le caractère « démontable » de la mezzanine industrielle n’est pas un critère permettant à l’occupant de s’affranchir d’obtenir une autorisation de construire pour installer sa mezzanine.
Dès que la mezzanine est fixée au sol par un système de fixation, l’installation est par définition qualifiée de construction et la simple création de surface impose à l’occupant de bénéficier d’une autorisation s’il souhaite mettre en place ladite mezzanine.
3- Création de surface de plancher
Le propriétaire qui souhaite créer de la surface de plancher dans un bâtiment existant est censé obtenir au préalable une autorisation d’urbanisme correspondant à son projet en tenant compte de la surface générée par la construction, son emprise au sol et sa hauteur.
Il faut donc se demander si l’installation d’une mezzanine démontable est créatrice ou non de surface de plancher.
La circulaire du 3 février 2012 précise que doivent être pris en compte dans le calcul de la surface de plancher des constructions, « les rez-de-chaussée et tous les étages, tous les niveaux intermédiaires telles que les mezzanines » (Cire, p.8, §1.1).
Aucune distinction n’étant faite entre mezzanine structurelle et mezzanine démontable, il faut considérer que le simple fait de créer de la surface de plancher supplémentaire par l’installation d’une mezzanine suppose l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme adéquate au projet.
4- Quels risques en cas de non-respect de la réglementation d’urbanisme ?
Attention : l’occupant qui aurait installé une mezzanine démontable sans avoir obtenu d’autorisation de construire s’expose à plusieurs risques :
- Une action pénale (C. urb. art. L.480-4) se prescrivant par six ans et pouvant aboutir à une remise en état du local par l’occupant ;
- Une action civile de la part de la commune se prescrivant par dix ans, visant à obtenir la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans autorisation ;
- Dans le cadre d’un bail commercial, si le locataire réalise des travaux d’aménagement sans en avertir le bailleur, il s’expose à la résolution du bail pour manquement à ses obligations contractuelles (cf. article – Travaux d’aménagements réalisés dans le local par le locataire).
Le coût d’installation de la mezzanine peut vite atteindre les 500 € HT/m2. Sa destruction forcée pénalisera l’occupant car elle impacte à la fois la trésorerie de l‘entreprise et l’oblige à réduire sa surface de stockage. Il est donc vivement recommandé et plus rassurant pour le propriétaire, avant d’entamer quelconques travaux, de procéder à une demande d’autorisation de construire.
Au total, par la simple création de surface de plancher et par le caractère fixe et pérenne de l’installation, une mezzanine démontable est qualifiée de construction au sens de l’urbanisme. Ainsi, s’agissant d’une construction, sa mise en place dans le bâtiment est conditionnée à l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme. La nature de l’autorisation sera déterminée en fonction des caractéristiques de la mezzanine (surface créée, emprise au sol, hauteur, etc.).
Il n’existe aujourd’hui aucune jurisprudence spécifique aux mezzanines industrielles démontables.
Recommandation : consultez la commune accueillant le projet ou votre avocat pour vos faire accompagner afin d’obtenir votre autorisation d’urbanisme.